Assurance-vie et IFI : fonds en euros, unités de compte immobilières et valeur à déclarer

Un contrat d’assurance-vie rachetable n’entre dans l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) que pour la fraction de sa valeur de rachat qui représente des unités de compte composées d’actifs immobiliers imposables (article 972 du CGI, BOFiP). La part investie en fonds en euros n’est pas imposable, de même que les unités de compte sans sous-jacent immobilier imposable. La valeur s’apprécie au 1er janvier de l’année d’imposition, et l’IFI ne concerne que les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 €.

Situation visée et date des règles

Souscripteur résident fiscal français dont le patrimoine immobilier net taxable approche ou dépasse le seuil de l’IFI, et qui détient des unités de compte immobilières (SCPI, OPCI, SCI, fonds immobiliers) dans une assurance-vie. Règles en vigueur au 9 octobre 2026, d’après le BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-30-30 (version du 8 juin 2018, seule version affichée), BOI-PAT-IFI-20-30-20 (version du 5 juin 2024) et Service-Public.fr (F563, vérifiée le 6 mars 2026, seuil exprimé au 1er janvier 2026).

Ce qui entre dans l’IFI

1. Le titulaire. Le souscripteur est considéré comme propriétaire des actifs qui composent les unités de compte (BOFiP IFI-20-20-30-30, § 170).
2. L’assiette. La valeur de rachat au 1er janvier, mais seulement « à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des unités de compte constituées d’actifs imposables » (BOFiP IFI-20-30-20, § 170).
3. Le fonds en euros. Il n’est pas retenu : seuls les actifs imposables constituant les unités de compte comptent (§ 70), et l’exemple du BOFiP précise que la partie investie en fonds en euros n’est pas imposable (§ 210).
4. La transparence. Les parts de sociétés ou d’organismes de placement collectif composant l’unité de compte sont appréciées comme si le redevable les détenait directement (§ 170).
5. Le cas des OPC. Pour un organisme de placement collectif relevant de l’article 972 bis du CGI, aucune valeur n’est retenue lorsque son actif comprend moins de 20 % de biens immobiliers imposables et que le redevable détient moins de 10 % des droits (§ 180). Les détentions indirectes via l’assurance-vie comptent pour apprécier ce seuil de 10 % (§ 190).

Ce qui n’y entre pas

• Contrats non rachetables : leur valeur n’a pas à être déclarée (§ 110), par exemple assurances temporaires décès et rentes viagères immédiates ou en cours de service (§ 120).
• Indisponibilité temporaire : une clause interdisant temporairement le rachat ne rend pas le contrat non imposable (§ 100).
• Capital ou rente perçus au terme : en principe non imposés, sauf remise d’actifs imposables en nature ou réemploi dans des actifs imposables (§ 150).

Comment obtenir les chiffres

Le montant de la valeur de rachat figure sur les relevés de l’assureur. La fraction immobilière imposable de chaque unité de compte n’est pas toujours visible sur le relevé annuel : demandez à l’assureur, par écrit, la valeur de rachat au 1er janvier et la part représentative d’actifs immobiliers imposables, support par support. Le carnet permet de conserver ces réponses d’une année sur l’autre.

Exemple hypothétique

Chiffres ronds, valeur de rachat au 1er janvier 2026, contrat rachetable. La fraction immobilière de la SCPI est une hypothèse : en réalité, elle est communiquée par l’assureur.

1. Valeur de rachat totale : 250 000 + 50 000 + 100 000 = 400 000 €.
2. Montant à intégrer au patrimoine immobilier : 100 000 x 90 % = 90 000 €.
3. Ces 90 000 € s’ajoutent aux autres biens immobiliers du foyer. L’IFI n’est dû que si le patrimoine immobilier net taxable de l’ensemble du foyer dépasse 1 300 000 €. Le calcul de l’impôt lui-même n’est pas traité ici.

Cas exclus

• Non-résidents (seuls les biens immobiliers situés en France sont imposables pour eux, F563).
• Contrats souscrits auprès d’assureurs étrangers, contrats de capitalisation détenus par une société.
• Démembrement du contrat et clauses particulières.
• Plan d’épargne retraite : Service-Public.fr indique un traitement comparable en phase d’épargne pour certains plans, non détaillé ici.
• Dettes déductibles et calcul de l’impôt.

Questions à poser à l’assureur et au conseiller fiscal

• Quelle était la valeur de rachat du contrat au 1er janvier ?
• Pour chaque unité de compte immobilière, quelle fraction représente des actifs immobiliers imposables ?
• Un OPC du contrat bénéficie-t-il de la règle des 20 % et 10 % de l’article 972 bis, compte tenu des autres détentions du foyer ?
• Le contrat comporte-t-il une clause qui le rend non rachetable, et à quel titre ?
• Un arbitrage entre unités de compte immobilières et fonds en euros, envisagé pour d’autres raisons, modifie-t-il la valeur à déclarer l’année suivante ?

Limites de ce guide

Ce guide est publié avec le statut « à relire » : il attend la relecture d’un relecteur fiscal identifié, dont le nom sera affiché après relecture. Il ne constitue pas un conseil. Le BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-30-30 consulté est daté du 8 juin 2018 : vérifier l’absence de mise à jour avant de l’appliquer. Voir aussi SCPI en assurance-vie et fonds en euros et unités de compte.