Publié le par Alexia A., FranceTransactions.com , mis à jour le
Les SCPI permettent un investissement collectif en immobilier locatif sous forme de parts d’immeubles, d’habitation, de bureaux ou de commerces. Accessible à tous les épargnants acceptant de prendre des risques de perte en capital, ce placement ne nécessite pas une capacité d’investissement importante. Il suffit alors de n’acheter que le nombre désiré de parts de SCPI, le plus souvent un multiple de 100 ou 1000 euros. Très appréciée des Français, les SCPI, nommées pierre-papier, sont comme l’ensemble des placements immobiliers, un placement jugé rassurant par les épargnants. Les SCPI restent néanmoins des placements à risque. Le capital ainsi que les rendements ne sont nullement garantis. Les parts de SCPI peuvent être achetées en direct (détention via un compte-titres), ou dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Cette seconde possibilité possède de nombreux avantages, mais aussi quelques bémols.
Et si pouviez cumuler le meilleur ratio rendement/risque actuel, que proposent les SCPI, avec l’enveloppe fiscale et successorale la plus attractive qui soit, l’assurance-vie ? Et bien c’est possible, depuis quelques années déjà. De nombreuses contrats d’assurance-vie permettent d’investir sur une sélection de SCPI éligibles. Les épargnants cumulent ainsi les avantages de ces deux produits.
Trop largement balayé d’un revers de main par les conseillers financiers, le risque d’illiquidité des parts de SCPI est important. La marché des SCPI en direct reste un marché de gré à gré. Que vous souscriviez vos parts en direct auprès du gestionnaire d’actifs ou pas, vous devrez trouver un acheteur pour pouvoir revendre vos parts. Oui, les gestionnaires de SCPI facilitent le marché secondaire des parts qu’ils ont émises, en mettant vendeurs et acheteurs en relation. Ils effectuent des recherches, organisant les transactions, mais cela reste au final du gré à gré. Et comme toujours, quand tout va bien, personne ne pense aux impacts d’une crise immobilière. Mais pensez-vous vraiment, qu’en cas de forte baisse du marché de l’immobilier, que les acheteurs vont se précipiter pour racheter vos parts ? Non, ils attendront logiquement la fin de la crise. Et vous ne pourrez que constater l’ampleur des dégâts sur votre portefeuille de SCPI. En effet, depuis la dernière crise des SCPI en 1993/1998, la valeur des parts de SCPI doit suivre, à 10% près, la valeur des actions immobiliers détenus. Il est à noter que ce risque d’illiquité peut être dramatique pour les épargnants ayant financé leurs acquisitions de parts de SCPI à crédit. Avec des revenus en baisse, une chute du prix de leurs parts, sans possibilité de les revendre, ils devront tout de même continuer de rembourser leur crédit.
Dans le cadre de l’assurance-vie, la liquidité est bien plus forte, puisque s’agissant d’une unité de compte comme une autre, c’est l’assureur qui assure la liquidité des parts et qui tenu de racheter vos parts. En clair, en investissant sur des SCPI via l’assurance-vie, le risque d’illiquidité est pris par l’assureur, et non plus par l’épargnant.
Là encore, l’assurance-vie procure un avantage de taille. Les SCPI ont pour objectif de profiter du potentiel de rendement des biens détenus par les souscripteurs. Ces revenus sont imposables directement lorsque les parts de SCPI sont détenues en direct (cf fiscalité des parts de SCPI détenues en direct). Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, les revenus, tout comme les plus-values des parts de SCPI sont soumises à la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique. Les parts de SCPI n’étant que des unités de compte, comme tout autre OPC. Ainsi, après 8 ans, l’abattement annuel sur les produits de 4.600€/9.200€ peut s’appliquer.
En cas de malheur (décès de l’assuré du contrat d’assurance-vie), ou de manière anticipée (optimisation de sa transmission de capital), l’assurance-vie permet de transmettre aux personnes de son choix (via la clause bénéficiaire) le capital placé sur le contrat, hors succession, et donc droits de succession à régler. Les parts de SCPI investies dans le contrat seront donc vendues lors du dénouement du contrat, et le capital transmis aux bénéficiaires, à moindre coût. La transmission de capital hors succession via l’assurance-vie est un atout majeur pour nombre d’épargnants.
Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, les SCPI sont traitées comme des unités de compte. Mais attention, dans ce derniers cas, cela ne veut pas dire pour autant que vous ne paierez pas de frais sur vos parts de SCPI ! Les contrats les plus favorables à ce type d’investissement proposent des réductions de 2% voire 2.50% sur le prix des parts lors de l’acquisition de parts sur vos contrats. Mais attention, en retour, les revenus de vos parts ne vous seront pas intégralement reversés par l’assureur.
Certains contrats ne reversent pas l’intégralité des revenus versés par les SCPI. Ainsi, les contrats les moins favorables ne reverseront que 85% des revenus. Les contrats les plus favorables aux épargnants reverseront 100% des dividendes.
Les bémols pour un investissement en parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie existent, aucun placement n’est idéal. Ainsi :
La liste des contrats d’assurance-vie permettant d’investir sur des SCPI est devenue trop longue (plus de 70 contrats référencés dans notre guide permettent d’investir en SCPI). Nous avons donc procéder à une sélection des meilleurs contrats d’assurance-vie permettant d’investir en SCPI. Cette sélection est totalement subjective, comme toute sélection du reste. De notre côté, afin de sélectionner les contrats nous nous basons sur le niveau des frais (versements/gestion).
(*): par défaut, frais de gestion des unités de compte sur le contrat, frais de gestion spécifiques SCPI si applicables.
: période de souscription actuellement ouverte sur ce contrat.
: période de souscription actuellement fermée sur ce contrat.
Envoi quotidien par courriel des actualités de l’épargne, les nouvelles offres, les nouveaux placements épargne, les variations de taux d’intérêts, les nouvelles primes, les dates clés à ne pas louper… Les news fiscales et immobilières.
Sans publicité, sans spams, sans autre exploitation de votre adresse courriel que celle de vous envoyer ce courriel quotidien. Vous pouvez vous désabonner directement sur chaque envoi, via le lien situé en bas de page du courriel.
La collecte nette annuelle en SCPI est effectuée pour moitié via les contrats d’assurance-vie. Les avantages sont nombreux, mais quelques assureurs profitent de l’engouement des épargnants pour (…)
Liste des contrats d’assurance-vie permettant d’investir 100% de son capital sur des SCPI. L’engouement des épargnants est tel pour les SCPI que cela devient un réel argument commercial pour les (…)
Sur le papier, le jeu en vaut la chandelle. Des taux de crédits proches de 2.5%, des rendements des parts de SCPI autour des 4.2% bruts. L’écart, en théorie, est suffisamment significatif pour que ce (…)
Près de la moitié de la collecte en SCPI est effectuée via les contrats d’assurance-vie. La demande est telle que de nombreuses sociétés de gestion ne proposent pas leurs SCPI aux assureurs afin d’en (…)
Depuis l’entrée en application de la directive MIF 2, les épargnants ayant souscrits des parts de SCPI en direct doivent recevoir, chaque année, un relevé annuel de l’ensemble des frais portant sur (…)
Les SCPI, détenues en direct, sont soumises à la fiscalité, sur les revenus fonciers perçus, les éventuels revenus financiers, mais également sur les plus-values réalisée lors de la revente des parts. (…)
Placement SCPI : En forte hausse de collecte, les SCPI sont le placement immobilier en vogue actuellement. Les prix hors d’atteinte de l’immobilier en direct tout comme la hausse des rendements des (…)
La société de gestion d’actifs immobiliers Theoreim clôture son premier exercice en année pleine avec un encours de 150 millions d’euros. La SC Pythagore, accessible en assurance-vie, a rencontré un (…)
Liste des SCPI accessibles en assurance-vie. 31 SCPI sont éligibles en unités de compte.
Le livret A est la première niche fiscale de France. À fin juillet 2022, le montant total des dépôts, livret A et LDDS confondus, était de 491.8 milliards d’euros. Au taux de 2%, cela représente pas (…)
Livret épargne Septembre 2022 : panorama des offres promos en vigueur sur Septembre 2022 concernant les comptes épargne. Liste des taux boostés selon les offres réservées aux prospects (nouveaux (…)
Placer plus de 250.000 € à 2.90%, sans risque, sans frais ? Impossible ? Comment faire pour obtenir un tel rendement ? Il suffit pourtant simplement de jouer le jeu des (…)
Quels sont les meilleurs placements pour 2022 ? Par niveau de prises de risque, horizons de placement et objectifs.
Avec ces taux aussi bas, les épargnants font grise mine. Et pourtant, net d’inflation, les rendements des placements long terme n’ont jamais été aussi rentables. Encore faut-il faire bouger son (…)
Si le mariage coûte en moyenne près de 12.000€, le divorce est également une source conséquente de frais ! Frais d’avocat, droits de partage, frais de notaire … Tour d’horizon des frais liés à la (…)
2001-2022 — Guide épargne – France Transactions © Mon Epargne Online
French