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Posté par Justine | 23, Fév 2022 | SCPI | 2
Les SCPI sont des fonds immobiliers très prisés des épargnants. Il faut dire qu’elles ont de nombreux : investir dans la pierre à partir d’une centaine d’euros, sans les contraintes de gestion et de manière diversifiée. Et en bonus : un avantage fiscal si les SCPI sont investies à travers une assurance-vie ! Dans cet article nous détaillerons les avantages et inconvénients d’investir en SCPI avec une assurance-vie. Découvrez notre comparatif des meilleurs fonds et contrats pour vous aider à faire votre choix !
Avant de poursuivre, voici en résumé les deux meilleures assurances-vie pour investir dans des SCPI :
Vous préférez finalement acheter au comptant ? Voici les meilleurs courtiers pour investir en direct :
Louve Invest est le premier courtier à offrir 2,5% de rétrocession (cashback) sur une quarantaine de SCPI. En savoir plus : avis complet Louve Invest.
Dans cet article, nous partons du principe que vous maîtrisez bien le concept des SCPI. Si ce n’est pas le cas, avant de poursuivre nous vous recommandons de lire notre étude : le fonctionnement d’une SCPI.
Il faut savoir que les parts de SCPI peuvent être acquises de deux manières :
Ces deux modes d’acquisitions ont des conséquences différentes sur plusieurs points clefs : rendements, frais, fiscalité, liquidité…
Dans un premier temps, nous détaillerons les avantages d’investir en SCPI avec une assurance-vie, puis nous passerons aux inconvénients. Après avoir expliqué comment choisir les meilleures SCPI avec son assurance-vie, nous présenterons un comparatif détaillé, les meilleurs contrats et fonds immobiliers.
Il y a plusieurs avantages à investir en SCPI via une assurance-vie, ils sont souvent insoupçonnés. Les voici :
En SCPI au comptant, on achète des parts de SCPI dont la valeur nominale tourne généralement autour de 1 000€. Peu pratique pour les petits portefeuilles qui souhaitent diversifier dans des SCPI différentes !
En SCPI via assurance-vie, l’assureur permet d’investir dans des fractions de parts. Et le ticket d’entrée est faible : autour de 100€ minimum, ce qui permet de diversifier facilement dans plusieurs SCPI.
Lorsqu’on détient des parts de SCPI en direct, la revente n’est possible que si un investisseur est prêt à les racheter. La liquidité n’est donc pas garantie. Afin de fluidifier les transactions, c’est la société de gestion qui fait l’intermédiation entre acheteurs et vendeurs. En temps normal, une revente de parts peut prendre un mois, mais en l’absence de demande (en cas de crise immobilière par exemple), le délai peut se rallonger considérablement.
À l’inverse, si la SCPI est détenue à travers une assurance-vie, la liquidité est garantie par l’assureur. La revente de vos parts se fait en quelques jours, quel que soit l’état du marché. Même en cas de crise immobilière, l’assureur sera en mesure de vous racheter vos parts.
En principe, les revenus issus d’une SCPI sont imposables. Lorsque l’on détient des parts en direct, les revenus sont considérés comme du revenu foncier et sont imposés à l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux (17,2%). La taxation est donc d’autant plus élevée que l’on a un taux marginal d’imposition (TMI) élevé ! Par exemple, un investisseur avec un TMI de 30% paiera au final 47,2% d’impôt sur le revenu de ses SCPI.
Par conséquent il est souvent judicieux d’investir dans des SCPI via une assurance-vie, dont la fiscalité est bien plus avantageuse. D’abord, les revenus (qu’il s’agisse des loyers ou de la revente de parts) ne sont pas imposés tant qu’ils restent dans l’enveloppe. C’est au moment de récupérer le capital, par rachat total ou partiel, que la fiscalité s’applique. Elle est de :
*En effet, après huit ans, tout épargnant bénéficie d’un abattement sur l’impôt sur le revenu qui fait baisser la flat tax à 17,2% (prélèvements sociaux dépourvus d’impôt sur le revenu) dans la limite de 4 600€ par personne célibataire et 9 200€ par couple. Après l’abattement, l’impôt sur le revenu passe à 7,5% pour les versements jusqu’à 150 000€, puis au-dessus, il remonte à 12,8% pour revenir à 30% de flat tax.
C’est pourquoi, sauf si vous avez une TMI à 0% (et pensez y rester dans les années à venir), il est fiscalement plus avantageux d’opter pour l’investissement en assurance-vie.
Comme nombre de placements immobiliers, les SCPI ont des frais de souscriptions (ou frais d’entrées) élevés. Pour des parts en direct, ces frais varient entre 10% et 12% du montant investi comme nous l’expliquons dans notre article : les meilleures SCPI à frais réduits.
Ces frais d’entrées sont moins élevés en assurance-vie : ils tournent généralement autour de 6 – 8% du montant investi. Cela vient du fait que la compagnie d’assurance, ayant d’importants volumes d’affaires pouvant peser plusieurs millions d’euros, est en mesure de négocier de meilleurs tarifs auprès de la société de gestion.
Pour rappel c’est le temps d’attente avant d’obtenir les premiers loyers, il est généralement de 6 mois. Ce délai se justifie par le fait que chaque collecte de fonds doit être rapidement investie dans de nouveaux immeubles pour éviter la dilution des investisseurs existants, or l’investissement immobilier prend naturellement du temps.
En assurance-vie, le délai de jouissance est beaucoup plus court, souvent 1 mois. On gagne ainsi 5 mois de loyers par rapport à un achat au comptant ce qui est loin d’être négligeable !
Naturellement, il y a quelques inconvénients aussi, nous les avons listés pour que vous puissiez faire un choix éclairé :
Contrairement à l’investissement en direct, il n’est pas possible de souscrire à un crédit immobilier pour acquérir des parts de SCPI. Rappelons que cette pratique est intéressante pour accélérer la constitution de son patrimoine en utilisant sa capacité d’emprunt. Les paiements reçus par le fonds immobilier permettent de rembourser progressivement la dette.
Il est certes possible de contracter un crédit à la consommation pour investir dans des SCPI en assurance-vie, mais il est bien moins intéressant que le prêt immobilier (les sommes prêtées sont limitées, la durée est plus courte et le taux d’intérêt généralement plus élevé…).
En achetant comptant, la majorité des SCPI vous sont accessibles, soit plus d’une centaine !
Ce n’est pas le cas avec l’assurance-vie, où il faut se contenter des SCPI proposées par l’assureur. Certaines assurances-vie peuvent proposer une vingtaine de fonds immobiliers, quand d’autres peuvent se limiter à une poignée… C’est pourquoi il faut opter pour une bonne assurance-vie qui propose au moins une dizaine de SCPI, de manière à pouvoir diversifier.
L’assurance-vie est une enveloppe qui prélève des frais de fonctionnement. Pendant longtemps, les assureurs appliquaient d’innombrables frais (frais d’entrée, de sortie, d’arbitrage…) qui venaient diminuer la performance finale du placement.
Les choses ont heureusement changé. Aujourd’hui, les meilleures assurances-vie n’appliquent que des « frais de gestion » sur le montant placé, entre 0,6% et 0,8% par an, et rien d’autre. Par conséquent, ils n’ont pas un gros impact sur le rendement, même sur le long terme. D’autant plus que, comme nous l’avons évoqué plus haut, les SCPI en assurance-vie ont des frais de souscription plus faible qu’en direct. Le coût global reste donc attractif !
Certaines assurances-vie conservent une partie des loyers, ce qui s’apparente à des frais supplémentaires. La réglementation les contraint à ne pas dépasser 15% de prélèvement (c’est-à-dire une redistribution de 85% min. des loyers).
Il est important de choisir une bonne assurance-vie qui reverse bien 100% des loyers ! Soyez bien vigilant sur ce point, car l’information n’est pas toujours facile à trouver. Dans le comparatif qui va suivre, nous présentons des assurances-vie qui redistribuent bien 100% des revenus de SCPI.
Pour résumer voici un tableau qui compare l’investissement au comptant VS via une assurance-vie :
+100
selon contrat
100€
Selon état du marché
Immédiate
6% – 8%
0%
1 mois
Oui
Non
Faut-il choisir d’investir en SCPI en direct ou via une assurance-vie ? Cela dépend évidemment de votre situation personnelle et de vos projets, mais globalement nous pouvons dire que :
Il faut pour cela choisir la bonne enveloppe (l’assurance-vie) et le bon support (la ou les SCPI). L’un sans l’autre n’en fera pas un placement optimisé.
Comment choisir son assurance-vie ? Nous l’expliquons dans notre étude « quelle assurance-vie choisir ? ». Les principaux critères d’une bonne enveloppe sont :
Comment choisir son fonds immobilier ? Là encore nous expliquons cela dans notre article 5 critères pour choisir sa SCPI. Il s’agit principalement des performances historiques, des ratios qualitatifs et financiers, de la réputation de la société de gestion…
Pour vous aider, vous trouverez à la suite deux comparatifs pour choisir la bonne SCPI et les meilleurs fonds éligibles.
Vous trouverez ici le tableau présentant notre comparatif des deux meilleures assurances-vie pour investir en SCPI selon nous :
PLACEMENT DIRECT VIE
LINXEA SPIRIT 2
Assurance-vie classique
Pour comparaison
bonus selon encours
et part investie en UC
En savoir plus
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Placement-direct Vie est notre assurance-vie préférée pour investir dans des SCPI. La liste est certes un peu limitée (13 fonds immobiliers) mais ce sont pour la plupart d’excellentes SCPI. On y retrouve par exemple Immorente, Efimmo, Patrimmo Commerce, Primovie ou encore Primopierre. De quoi diversifier facilement son patrimoine ! Surtout cette assurance-vie propose un grand choix d’unités de compte (plus de 1 000 fonds actions, immobilier, obligataires…) et un excellent fonds euro dont la performance peut être boostée en fonction de la part d’UC investi. Cette assurance-vie vous permettra de diversifier vos placements en une seule enveloppe.
Linxea Spirit 2 est également une très bonne assurance-vie pour investir dans des SCPI. Il a un peu moins d’unités de compte que son concurrent Placement-direct Vie et elle ne propose pas de fonds euro boosté… Par contre elle donne accès à un plus grand nombre de SCPI : une trentaine à ce jour. Elle est idéale si vous souhaitez investir uniquement dans des fonds immobiliers avec votre contrat.
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Note :
Après des études dans le journalisme, j’ai écrit pour de nombreux médias et dans diverses thématiques, comme la société ou la santé. Passionnée par les finances personnelles, je me suis dirigée vers cette voie et j’écris aujourd’hui pour Jepargneenligne.
22/10/2018
21/08/2018
11/09/2018
22/08/2018
2 Commentaires
Bonjour,
C’est très intéressent votre comparatif.
Pourriez-vous SVP ajouter les frais de souscription des SCPIs de ces 2 contrats d’assurance vie?
Bien cordialement,
Bonjour,
Vous trouverez les frais de souscription des SCPI de Linxea en cliquant sur ce lien, dans la 4ème colonne du tableau en page 2.
Concernant Placement Direct je n’ai pas trouvé cette information, je leur ai envoyé un mail et j’attends leur retour. Je complèterai le tableau une fois que j’aurai tout ces éléments.
Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.
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