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Le rendement d’un bien destiné à la location saisonnière dépend de nombreux facteurs crédit photo : GettyImages
Sommaire:
La location saisonnière est basée sur un contrat à durée déterminée. Le contrat porte sur la location d’un bien immobilier à la nuitée, à la semaine ou au mois. Le logement, quelle qu’en soit la nature (appartement ou maison), doit être entièrement meublé. En règle générale, un acompte est exigé au moment de la réservation. Le solde est réglé par le locataire au plus tard à son arrivée. Une caution est également exigible par le propriétaire bailleur. Traditionnellement, les risques d’impayés sont réduits par rapport à la location classique.
Lorsqu’on acquiert un bien immobilier pour faire de la location saisonnière, l’objectif est de dégager un rendement attractif. En effet, de nombreux investisseurs espèrent générer un revenu régulier grâce à leur investissement locatif. Pour avoir une estimation rapide du rendement d’un bien locatif, il est nécessaire de diviser les loyers perçus dans l’année par le prix d’acquisition et multiplier le tout par 100. Vous obtenez alors le rendement brut de l’investissement et pouvez le comparer à celui d’autres biens. Toutefois, cet indicateur reste très imparfait si vous souhaitez véritablement franchir le cap de l’investissement locatif. Plusieurs éléments complémentaires doivent être pris en compte pour mesurer la rentabilité du bien et surtout l’optimiser.
Le prix d’achat du bien immobilier constitue une donnée fixe et donc primordiale. Plus vous payez cher un investissement locatif, moins le rendement sera élevé. Lorsqu’on achète un bien en prévision de le louer, il convient donc de ne pas céder au coup de cœur, mais de garder la tête froide pour optimiser le rendement. Calculer son futur rendement locatif brut permet au bailleur d’évaluer la performance de son investissement en le comparant éventuellement à un autre type de placement. La formule à appliquer pour calculer le rendement est plutôt simple: le loyer mensuel sur 12 mois multiplié par 100 divisé par le montant d’achat du logement comprenant l’ensemble des frais liés à l’achat.
En outre, le prix d’achat affiché peut être trompeur. Il ne faut pas oublier d’intégrer ce que l’on appelle communément les frais de notaire, mais qui sont en réalité essentiellement des taxes payées à l’État et aux collectivités. Dans l’ancien, le prix doit être majoré de 7% à 8%, contre 2% à 3% dans le neuf. Le coût mensuel de l’éventuel crédit immobilier souscrit pour financer l’achat est également à ajouter à votre calcul.
La location saisonnière présente deux avantages: la flexibilité (vous louez quand vous le souhaitez à qui vous voulez) et un risque d’impayé réduit (paiement à l’avance et caution). Il y a toutefois un inconvénient: vous ne disposez pas de la visibilité offerte par une location de longue durée.
Ainsi, le taux de remplissage ou d’occupation annuel, c’est-à-dire le nombre de nuitées louées divisé par le nombre de nuitées proposées multiplié par 100, est déterminant pour la rentabilité de votre location saisonnière. Plus votre taux de remplissage est élevé, plus vos revenus le sont également.
Un bon taux de remplissage dépend en grande partie de l’attractivité du bien et de sa situation géographique. En France, il se situe généralement entre 40% et 75%. Selon que vous vous situez en haut ou en bas de fourchette, le rendement peut fortement varier.
Exemple: Vous louez un appartement en bord de mer au prix moyen de 100 euros par nuitée et votre taux de remplissage est de 60% sur l’année. Votre revenu annuel ressort ainsi:
100 x (60% x 365), soit 21.900 euros.
Si vous achetez un bien pour en faire votre résidence secondaire à certaines périodes de l’année, vous exploitez à titre personnel votre investissement. Cet élément doit être pris en compte dans le calcul de votre rendement.
Pour estimer le rendement réel d’une location saisonnière, il convient de prendre en compte tous les coûts liés au bien. En effet, les charges relatives à la gestion du bien immobilier sont nombreuses. Citons, entre autres, l’assurance habitation, l’abonnement Internet, les consommables (eau, électricité, gaz…), les commissions prélevées par les sites d’annonces ou encore les frais d’entretien.
Lorsque vous n’êtes pas en mesure de vous occuper de l’accueil des locataires, vous devez déléguer ce service. Ces frais de conciergerie viennent entamer la rentabilité de votre location saisonnière. Si vous déléguez l’intégralité de la gestion locative, la commission peut atteindre jusqu’à 20% de vos loyers.
Les investisseurs raisonnent trop souvent sur la base d’un rendement brut avant fiscalité. Or, les prélèvements fiscaux viennent amputer la rentabilité nette de votre location saisonnière. En premier lieu, vous devez payer la taxe foncière et, dans certains cas, la taxe d’habitation. En effet, si vous vous réservez une possibilité de séjour en dehors des périodes de location, vous devez payer cette taxe. Dans le cas contraire, le bien est soumis à la Contribution Économique Territoriale (CET).
Les revenus locatifs saisonniers sont généralement soumis au régime d’imposition forfaitaire, dit “ micro-BIC ”. Dans le cas d’une location saisonnière de base, ce régime peut être utilisé si les revenus fonciers sont inférieurs à 72.600 euros par an. Un abattement de 50% s’applique alors sur vos loyers avant de les réintégrer à l’ensemble de vos revenus annuels. Si vous louez un bien ou gîte rural classé “meublé de tourisme” ou une chambre d‘hôtes, le seuil est fixé à 176.200 euros et l’abattement à 71%. Au-delà de ces seuils, le régime réel s’applique. Vous devez alors déduire de vos recettes annuelles l’ensemble des frais et charges supportés (plus fastidieux).
Dans tous les cas, les revenus après abattement ou déduction des frais réels sont donc réintégrés dans vos revenus imposables au barème progressif. Dès lors, le rendement net de votre location saisonnière est d’autant plus réduit que votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est élevée.
Dans certains cas, le loueur est chargé de collecter la taxe de séjour .
Dans de nombreuses villes et régions touristiques, la location saisonnière, facilitée par des sites comme Airbnb, est de plus en plus mal perçue par les autorités locales et les habitants. Pour ces derniers, ce type de location vient réduire le potentiel de logements destinés à la location longue durée en accentuant les difficultés à se loger de nombreux locataires.
Dès lors, certaines communes en zone tendue peuvent appliquer une majoration de 5% à 60% de la taxe d’habitation lorsqu’elle est due. Dans certains cas, le loueur doit demander une autorisation de changement d’usage pour être en mesure de pratiquer la location saisonnière. Cette autorisation peut s’accompagner de l’achat d’un titre de compensation compliquant considérablement la location saisonnière. La volonté affichée par certaines communes de limiter les locations saisonnières représente un risque non négligeable et à prendre en compte par les acquéreurs désireux de réaliser un investissement locatif dans cette optique.
Depuis la grande crise financière de 2008, les taux d’intérêt ont fortement baissé et permis à de nombreux investisseurs d’obtenir un financement “bon marché”. Les particuliers faisant le choix de l’investissement locatif étaient ravis de trouver un placement en mesure de leur offrir un rendement brut de 3% à 5%. Avec le retour de l’inflation en 2021 et 2022, les banques centrales sont contraintes de durcir le ton et de s’engager sur la voie du resserrement monétaire. Par conséquent, les taux d’intérêt des emprunts immobiliers devraient s’orienter vers la hausse. Un tel phénomène pourrait faire reculer la demande et donc les prix des investissements locatifs.
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