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Etre propriétaire d’un bien donne le droit de s’en servir, d’en tirer des revenus, en le louant par exemple, et d’en disposer librement, c’est-à-dire le vendre, le donner, le modifier. L’usufruitier possède les deux premières pièces du puzzle. Le nu-propriétaire, quant à lui, peut théoriquement vendre son droit mais pas le bien! Cette situation juridique, appelée “démembrement du droit de propriété”, est courante. Par exemple, au moment de la succession, le conjoint survivant reçoit fréquemment la totalité de la succession de son époux en usufruit et les enfants la nue-propriété.Si cette situation ne soulève en général guère de difficultés lorsque les nus-propriétaires sont les enfants de l’usufruitier, elle peut s’avérer plus complexe lorsqu’ils n’ont entre eux ni lien de parenté, ni lien affectif (le second conjoint en cas de remariage, par exemple) car les intérêts de chacun sont souvent antagonistes, notamment en matière de placements et d’impôts.Le démembrement de propriété peut également être utilisé pour préparer la transmission de son patrimoine: on peut donner, de son vivant, la nue-propriété d’un bien pour que ses héritiers n’aient pas ou peu de droits de succession à payer tout en se gardant l’usufruit jusqu’à la fin de sa vie et en prévoyant même qu’il soit transmis ensuite au conjoint. Mais il est également possible de donner temporairement l’usufruit d’un bien, par exemple d’un logement, pour aider un proche.
Lorsque l’usufruit porte sur un logement ou tout autre bien immobilier, nu-propriétaire et usufruitier ont intérêt à ce qu’il soit bien assuré. Lorsque l’usufruitier occupe le logement, le mieux est qu’ensemble ils souscrivent un contrat d’assurance multirisque-habitation et en partagent le coût: les éventuels dommages subis par le logement, ce qui se trouve dedans et la responsabilité de chacun seront ainsi couverts.En cas de sinistre, si l’indemnité n’est pas utilisée pour la réalisation des réparations, tous deux devront s’entendre sur son partage. Lorsqu’un contrat unique n’est pas envisageable, le nu-propriétaire doit assurer le logement ainsi que sa responsabilité, et l’usufruitier, le contenu du logement et sa responsabilité d’occupant. Si le bien est donné en location, le locataire a l’obligation de souscrire une assurance pour couvrir les dommages qu’il pourrait causer au logement (dégât des eaux, incendie, explosion…).Là encore, la meilleure solution est qu’usufruitier et nu-propriétaire ensemble assurent les murs et leur responsabilité personnelle pour les dommages que le bien loué pourrait causer au locataire ou à toute autre personne du fait d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien. Sinon, ils veilleront à s’assurer chacun de leur côté.
S’il ne veut pas habiter le logement, l’usufruitier peut le louer. Il choisit librement son locataire, sans avoir à rendre de comptes au nu-propriétaire lorsqu’il s’agit d’un bail d’habitation d’une durée qui ne dépasse pas neuf ans ( Article 595 du code civil .)
Il doit, en revanche, obtenir son accord pour un bail rural ou commercial. Il en va de même, s’il veut changer la nature du bien, comme transformer une boutique en un logement par exemple.
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Pour savoir qui du nu-propriétaire ou de l’usufruitier aura le droit de vote à l’assemblée générale des copropriétaires, reportez-vous au règlement de copropriété. S’il ne prévoit rien, vous devrez, ensemble, vous mettre d’accord pour désigner un mandataire commun qui peut être l’un d’eux ou une tout autre personne ( Article 23 de la loi du 10 juillet 1965) . À défaut d’accord, le président du tribunal de grande instance doit être saisi.
Le montant des charges, les frais d’entretien et de travaux peuvent être répartis entre usufruitier et nu-propriétaire selon une règle fixée dans l’acte prévoyant le démembrement de propriété (le testament, la donation…). Si rien n’est prévu, l’usufruitier supporte les charges attachées à l’usage du bien: dépenses d’entretien et réparations courantes des parties communes et des équipements communs, salaires et charges sociales du gardien, prime d’assurance des parties communes, honoraires du syndic, frais de fonctionnement des services collectifs (ascenseur, chauffage, électricité…), impôts et taxes de l’immeuble.Les grosses réparations sont, quant à elles, en principe à la charge des nus-propriétaires. Une clause de solidarité du paiement des dépenses entre usufruitier et nu-propriétaire peut exister dans le règlement de copropriété. En sa présence, le syndicpeut réclamer le paiement de tous les frais à l’un des deux seulement. Cependant, certaines décisions de justice ont considéré cette clause comme illicite.
Le conjoint ou le partenaire de Pacs est exonéré de droits de succession, quelle que soit la forme sous laquelle il reçoit l’héritage (usufruit ou pleine propriété). Pour un décès survenu à compter du 18 août 2012, les enfants doivent, quant à eux, payer l’impôt seulement si leur part de succession dépasse 100 000€ et s’ils n’ont reçu du défunt aucune donation dans les 15 dernières années.Lorsqu’ils héritent de la nue-propriété de biens, la valeur fiscale de celle-ci est déterminée selon un barème: un pourcentage variable en fonction de l’âge de l’usufruitier est appliqué sur la valeur du bien en pleine propriété (voir “Évaluation”). Au décès de leur second parent usufruitier, ils deviendront propriétaires à part entière sans avoir à payer de droits supplémentaires. Si vous héritez de la nue-propriété d’un bien et que vous ne pouvez acquitter l’impôt, il est possible d’en différer le paiement jusqu’au moment où l’usufruit disparaît (décès de l’usufruitier ou vente du bien). Mais vous devez alors payer les intérêts au taux légal sur les sommes dont vous avez retardé le paiement.
Il existe deux modes d’évaluation. L’un est purement fiscal et sert obligatoirement au calcul des droits de succession ou de donation. Les valeurs fiscales de l’usufruit viager (c’est-à-dire qui dure toute la vie de l’usufruitier) et de la nue-propriété sont déterminées par référence à un barème selon l’âge de l’usufruitier au jour de la transmission (voir tableau ci-dessous).L’autre mode d’évaluation, dit “économique”, peut être utilisé lorsque usufruitier et nupropriétaire ont besoin de connaître la valeur de ce qu’ils possèdent respectivement: par exemple, pour répartir entre eux le prix de la vente du bien ou pour transformer un usufruit en rente viagère (voir ci-dessous). Contrairement au barème fiscal, cette méthode est susceptible de prendre en compte le sexe de l’usufruitier (les hommes et les femmes n’ont pas la même espérance de vie), son état de santé, les revenus qui pourraient être retirés du bien… L’évaluation économique est très complexe. Renseignez-vous auprès d’un notaire.
• Valeur fiscale de l’usufruit viager et de la nue-propriété
Exemple: au décès de Jean, Anne, sa concubine, âgée de 75 ans, reçoit, par testament, l’usufruit de la maison, dont la valeur est estimée à 400 000€. François, son fils, reçoit la nue-propriété de ce bien. Pour le calcul des droits de succession, la valeur de l’usufruit sera de 120 000€ et celle de la nue-propriété de 280 000€.
En principe, l’usufruitier doit établir, en présence du nu-propriétaire, un inventaire des meubles et un état des biens immobiliers. Cela permet de répertorier tout ce qu’il reçoit et donc tout ce qui doit être restitué au nu-propriétaire lorsque cessera l’usufruit. Ce constat peut être fait par les intéressés eux-mêmes sans forme particulière ou par acte devant notaire. Le fait de ne pas respecter cette démarche est, néanmoins, sans incidence sur les droits de l’usufruitier.• Transformer l’usufruit du conjoint survivantL’usufruit du conjoint survivant peut être transformé à la demande de ce dernier ou à celle du nu-propriétaire en une rente viagère, et aucune clause de l’acte de donation ou du testament ne peut leur retirer cette faculté. Si aucun accord ne peut être obtenu, la demande de conversion est soumise au juge. Il pourra l’imposer à une exception près. Il ne peut ordonner la conversion de l’usufruit de la résidence principale du conjoint en rente si celui-ci s’y oppose.
En outre, si l’usufruitier et le nupropriétaire en sont d’accord, l’usufruit du conjoint peut être transformé en capital ( Article 759 et suivants du code civil.)
C’est en principe l’usufruitier (et non le nu-propriétaire) qui doit acquitter l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) à condition bien entendu que son patrimoine soit imposable à ce titre. Le fisc retient la valeur de ce qu’il possède en pleine propriété et non en usufruit. Par exemple, si votre usufruit porte sur un quart d’une maison, vous déclarez un quart de la valeur de cette maison en pleine propriété. Il est cependant des cas où usufruitier et nu-propriétaire seront chacun redevables d’une quote-part de l’ISF par application du barème fiscal. Il en est ainsi notamment pour les veufs et les veuves dont le conjoint est décédé avant le 1er juillet 2002 et qui bénéficient, lorsque rien n’a été prévu par le défunt, d’un quart de la succession en usufruit, les enfants disposant de la nue-propriété.
Celui qui reçoit l’usufruit d’un logement peut utiliser le bien pour son propre usage ou le louer. Il perçoit alors les loyers, les déclare et paie l’impôt sur le revenu correspondant. Mais il ne peut sans l’accord du nu-propriétaire procéder à des travaux importants qui transformeraient le bien. Il est tenu de l’entretenir et donc de prendre en charge les réparations telles que: la réfection des peintures, des sanitaires, de la plomberie, le remplacement d’une chaudière, le ravalement, la réparation ou remplacement des portes et fenêtres ( Article 605 du code civil).
Si l’absence d’entretien compromet la conservation du logement, le nu-propriétaire peut contraindre l’usufruitier à les faire réaliser en saisissant la justice. Il est même possible de saisir le tribunal afin qu’il soit mis fin à l’usufruit si le bien est très gravement endommagé.• Les grosses réparationsLes grosses réparations sont, en principe, à la charge du nu-propriétaire sauf si elles sont occasionnées par un défaut d’entretien de l’usufruitier; auquel cas celui-ci en est aussi tenu. Elles sont définies par le code civil comme étant celles qui portent sur les gros murs et les voûtes, les digues et murs de soutènement, les clôtures ou encore consistent en le rétablissement des poutres et des couvertures entières ( Article 606 du code civil .)
Cependant cette prise en charge par le nu-propriétaire n’est pas obligatoire, l’usufruitier ne dispose d’ailleurs d’aucun moyen pour l’y contraindre. Le code civil se contente, en effet, de proposer un mode de répartition des frais. Néanmoins, l’intérêt du nu-propriétaireest de garder le bien en bon état afin qu’il ne se déprécie pas puisqu’il en sera propriétaire à terme. Pour que la situation soit plus claire, l’acte de donation ou le testament par lequel est transmis la nue-propriété ou l’usufruit peut préciser les obligations de chacun. Ou encore dans une convention, usufruitier et nu-propriétaire peuvent s’entendre sur un mode de répartition des charges.• Impôt sur le revenuL’usufruitier déclare les loyers qu’il perçoit et acquitte l’impôt. Il peut déduire de leur montant les charges et les travaux, y compris les dépenses de grosses réparations qui incombaient théoriquement au nu-propriétaire dès lors qu’il les a supportées. Lorsque ces dépenses sont supérieures aux loyers encaissés, il peut déduire son déficit foncier, dans la limite de 10 700€ par an, de son revenu global. Le surplus de déficit ainsi que celui crée par les intérêts s’il a fait un emprunt pour financer les travaux par exemple peuvent être déduit des revenus fonciers des dix années suivantes mais pas sur le revenu global.Si le nu-propriétaire a financé de grosses réparations, la dépense peut être:- soit déduite de ses revenus fonciers éventuels procurés par ses autres biens possédés en pleine propriété. Il faut pour cela que le bien soit loué dans des conditions normales et que l’usufruitier déclare aux services fiscaux les loyers qu’il reçoit dans la catégorie “revenus fonciers”.- soit prise en compte sous la forme d’une déduction de charges sur le revenu global dans la limite de 25 000€ par an: dans ce cas, le bien peut être ou non donné en location. Si les dépenses de grosses réparations dépassent 25 000€ par an, le surplus peut être déduit du revenu global pendant les dix années suivantes toujours dans la limite de 25 000€ par an. Mais, pour cela, il faut qu’il soit nu-propriétaire du bien à la suite d’une succession ou d’une donation effectuée sans condition entre parents jusqu’au 4e degré. Si l’usufruitier occupe le logement à titre de résidence principale, le nu-propriétaire ne peut pas déduire les dépenses de grosses réparations puisqu’il n’y a pas location. L’usufruitier peut, lui, bénéficier, sous certaines conditions, du crédit d’impôt pour les dépenses d’équipement d’économie d’énergie et de développement durable ou les travaux d’adaptation du logement.• Taxes foncières et d’habitationTaxes foncières et d’habitation sont à la charge de l’usufruitier tout comme les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et de balayage. Si le bien est loué, ces deux dernières taxes sont récupérables auprès du locataire, lequel doit également acquitter la taxe d’habitation.
L’usufruitier doit prendre le bien dans l’état où il est et ne peut exiger du nu-propriétaire qu’il prenne en charge des travaux pour une remise en état. Le fait de quitter le logement dont on a l’usufruit pour partir en maison de retraite ne fait pas perdre ses droits d’usufruitier. Le bien peut, par exemple, être loué pour en tirer des revenus ou laissé vide. Mais, attention, l’usufruitier doit continuer à l’entretenir et à payer les charges qui lui incombent!
L’usufruitier d’un portefeuille de valeurs mobilières (actions et obligations) dispose d’une grande liberté pour le gérer. Il peut vendre des actions et obligations à condition de réemployer le fruit de la vente pour acheter d’autres valeurs mobilières car il doit conserver la ” substance ” du portefeuille. L’usufruitier a l’obligation d’informer le nu-propriétaire des mouvements qu’il opère sur le portefeuille mais il n’a pas à demander son accord pour vendre. Usufruitier et nu-propriétaire ont intérêt à s’entendre sur la périodicité de cette information et sur les documents à fournir. Cette information est importante car ils ont des intérêts divergents.Le premier risque de préférer des valeurs qui génèrent des revenus alors que le second peut préférer des produits qui valorisent le capital puisque c’est ce montant qui lui reviendra à terme. Idem sur un plan fiscal. Si l’usufruitier doit payer l’impôt sur les revenus des valeurs mobilières, le nu-propriétaire acquitte l’impôt sur la plus-value alors qu’il ne retire de l’opération aucun avantage, au moins dans un premier temps. Toutefois, lorsque la propriété d’un portefeuille d’actions dépendant d’une succession a été répartie depuis le 3 juillet 2001 entre un usufruitier et un nu-propriétaire, l’impôt sur la plusvalue peut être mis à la charge de l’usufruitier. Il suffit pour cela qu’usufruitier et nu-propriétaireformulent ce choix de façon expresse et irrévocable auprès de l’établissement financier teneur du compte ( Instruction du 13 juin 2001, BOI n° 5 C-1-01 ). Cette règle ne peut s’appliquer si le démembrement de propriété n’est pas d’origine successorale.
Si le fruit de la vente des valeurs n’est pas réinvesti mais partagé entre les deux, chacun paie l’impôt sur sa quote-part.
L’usufruit prend le nom de “quasi-usufruit ” lorsqu’il porte sur des choses dont on ne peut pas faire usage sans les consommer: il en va ainsi de l’argent liquide ou déposé sur le compte-chèques du défunt ou placé sur un livret d’épargne. L’usufruitier peut s’approprier l’argent et le capital et en disposer librement, c’est-à-dire s’en servir comme s’il était propriétaire. Les sommes en cause devront être restituées au nu-propriétaire lorsque l’usufruit cessera. En pratique, elles seront prélevées sur la succession de l’usufruitier à son décès et seront alors transmises au nu-propriétaire sans droits de succession.Mais le quasi-usufruit ne présente pas que des avantages. Car, si l’usufruitier dilapide tout son patrimoine, il n’y aura plus rien à son décès pour honorer la créance. Certes, le nu-propriétaire, lorsqu’il s’agit d’un descendant du défunt, peut exiger que les sommes en cause soit placées mais, en pratique, cette mesure de protection est rarement mise en oeuvre (Article 1094-3 du code civil).
La vente d’un bien immobilier n’est possible que si usufruitier et nu-propriétaire en sont d’accord. Il leur faut ensuite s’entendre sur le sort du fruit de la vente. Trois possibilités s’offrent à eux: ils peuvent partager le montant entre eux (voir “Évaluation”), ou acheter un nouveau bien et reporter dessus le démembrement, ou enfin instituer un quasi-usufruit (voir “Quasi-usufruit”) sur le prix de la vente. C’est avant même que le bien soit mis en vente qu’il faut prendre conseil auprès d’un notaire afin de signer une éventuelle convention. Faute de quoi, en cas de litige après la vente, le prix ne pourra qu’être partagé.
Ce droit d’usage et d’habitation vous permet d’habiter le logement sur lequel il porte mais pas de le donner en location et d’en garder les loyers. Si vous ne l’utilisez pas, vous le perdez. En cas de départ en maison de retraite, par exemple, un proche ne peut pas occuper le logement à votre place. Vous devez assumer les réparations et l’entretien du bien (à l’exception des grosses réparations), sauf si le testament ou l’acte de donation prévoit autre chose.
La première année qui suit le décès, celui-ci bénéficie de la jouissance gratuite de la résidence principale (le partenaire de Pacs bénéficie d’un même droit sauf si le défunt le lui a retiré par testament). Ensuite, le conjoint survivant peut normalement,s’il le désire, bénéficier jusqu’à la fin de sa vie d’un droit d’habitation du logement et d’usage des meubles dès lors que le bien était la propriété du couple ou du défunt. Il doit en faire la demande dans l’année qui suit le décès. Si ce logement vient à ne plus correspondre à ses besoins, il peut le donner en location pour financer de nouvelles conditions de logement. Aussi ce droit est-il à mi-chemin entre le droit d’usage et d’habitation et l’usufruit. Il n’est en réalité intéressant que lorsque le conjoint ne détient pas un droit en usufruit sur le logement familial. Notez enfin qu’il revient au conjoint survivant d’assumer les charges, les réparations d’entretien (les grosses réparations étant à la charge du propriétaire).
Vous gardez alors l’usage du bien et la possibilité d’en tirer des revenus mais perdez le pouvoir de le vendre sans l’accord du nu-propriétaire. La situation peut devenir problématique si vous avez besoin de faire face à un besoin d’argent (en cas de dépendance notamment). En revanche, vous transmettez ainsi votre patrimoine à moindres frais à vos héritiers: seule la valeur de la nue-propriété subit éventuellement la taxation. Si les bénéficiaires sont vos enfants, chacun peut recevoir en effet l’équivalent de 100 000€ sans droits à payer (si aucune donation n’a été faite dans les 15 ans).
À votre décès,le nupropriétaire récupéra la pleine propriété du bien sans droits de succession à payer.• Donner l’usufruit temporaireIl s’agit, par exemple, de donner l’usufruit d’un appartement à votre enfant le temps de ses études. Pendant une durée limitée, il peut l’occuper ou le donner en location. Il devra alors ajouter ces loyers à ses autres revenus et payer, le cas échéant, des impôts dessus. Des droits de donation devront, par ailleurs, être acquittés sur la valeur de l’usufruit temporaire. Celle-ci est égale à 23% de la valeur du bien en pleine propriété par période de 10 ans et cela, sans fractionnement. Ainsi, l’usufruit d’une durée de 15 ans sur un bien de 150 000€ a-t-il une valeur de 69 000€ (150 000 x 23% x2). Lorsque l’usufruit arrive à son terme, le donateur récupère son bien en pleine propriété sans avoir à payer d’impôt. Cette opération est fiscalement avantageuse pour le donateur. Son impôt sur le revenu diminuera automatiquement puisqu’il n’encaissera plus de loyers. Et pour un contribuable imposé à l’ISF, le bien qui fait l’objet de la donation temporaire d’usufruit n’est plus comptabilisé dans son patrimoine.• Démembrer la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance vieIl s’agit pour le souscripteur du contrat de désigner des bénéficiaires successifs: l’un pour l’usufruit, l’autre pour la nue-propriété. Par exemple, à son décès, la totalité du capital est versée à son conjoint, qui bénéficie dessus d’un quasi-usufruit avec désormais pas de droits de succession à payer. Et les enfants sont alors nus-propriétaires. Ils profitent de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. En particulier, si le souscripteur a versé les primes avant 70 ans. Cependant, la loi de finances rectificatives du 29 juillet 2011 a durcit les règles fiscales de ce démembrement et l’abattement de 152500€ est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire. L’époux survivant pourra disposer librement du capital sa vie durant. En pratique, c’est lors du décès du second parent que les enfants récupéreront le capital. Sa valeur viendra alors diminuer le montant de l’héritage, sur la base duquel sera calculé l’impôt sur la succession. Le capital de l’assurance vie est ainsi transmis en cascade avec peu ou pas de frais à payer. Mais le conjoint qui reçoit le quasi-usufruit du capital peut dilapider son patrimoine. En pareille situation, les enfants ne récupèreront rien de l’assurance-vie. Ils pourraient exiger de leur parent usufruitier qu’il place cet argent mais cela se produit rarement.• Opérations risquéesAfin que l’on ne se dépossède pas de son vivant dans le seul but d’éviter à ses héritiers de payer des droits de succession sur la pleine propriété d’un bien, l’administration fiscale présume que certaines opérations de démembrement sont fictives. Il en est ainsi par exemple lorsqu’une donation avec réserve d’usufruit a été réalisée dans les 3 mois précédant le décès ou que le défunt avait vendu la nue-propriété à un de ses héritiers en se réservant l’usufruit. Cette règle peut ne pas être mise en oeuvre par le fisc si l’héritier prouve par exemple qu’il a réellement acheté et payé la nue-propriété.
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