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Posté par Justine | 4, Mar 2022 | SCPI | 0
Les SCPI sont l’un des rares placements qu’il est possible d’acquérir avec un crédit immobilier. Ce procédé permet de bénéficier d’un levier et donc d’investir beaucoup plus : c’est un excellent moyen de se constituer rapidement un patrimoine immobilier performant et diversifié. Dans cet article, nous expliquons pourquoi et comment investir en SCPI à crédit.
Dans cet article, nous considérons que vous savez ce qu’est une SCPI et comment elle fonctionne. Dans le cas contraire, nous vous invitons à lire cet article avant de continuer : comment fonctionne une SCPI.
S’il est possible de contracter un crédit à la consommation pour investir dans de nombreux types de placements (actions, obligations, crowdfunding immobilier, etc.) les SCPI sont l’un des rares placements à pouvoir être acquis avec du crédit immobilier. Un potentiel effet de levier sans commune mesure avec simple « prêt conso » :
Nous allons dans la suite de l’article détailler les avantages d’investir en SCPI en utilisant un crédit immobilier, mais nous verrons aussi quels inconvénients il peut y avoir. Vous aurez ainsi une vision globale de l’intérêt de ce type de financement.
L’emprunt immobilier permet de lever des montants importants (plusieurs centaines de milliers d’euros selon votre capacité d’endettement) et d’acquérir un grand nombre de parts de SCPI. C’est un excellent moyen de se constituer un portefeuille diversifié dans plusieurs SCPI différentes, et par conséquent de maximiser le couple rendement/risque de son investissement.
De la même manière qu’un investissement locatif classique, les loyers versés par les SCPI participent au remboursement du crédit. L’épargnant bénéficie d’une facilité d’achat qui lui permettra de devenir, à l’échéance du prêt, le propriétaire à 100% de son portefeuille SCPI. Le crédit est un formidable accélérateur pour développer son patrimoine immobilier.
Comme nous l’expliquons souvent dans nos articles, il est important de bien gérer son argent en diversifiant son épargne dans de nombreux supports actions (ETF sur assurance-vie ou PEA), obligataires (sur les meilleurs fonds euros par exemple) ou immobilier. Un patrimoine bien investi peut générer un bon rapport rendement/risque (à titre personnel, le mien génère en moyenne 5% de rendement par an).
Une fois que la partie épargne est optimisée, on peut passer à la capacité d’emprunt. En effet, les banques peuvent prêter jusqu’à 33% du revenu disponible de l’emprunteur. S’il vous reste tout ou partie de votre capacité d’emprunt, vous pouvez l’utiliser pour acquérir des parts de SCPI. Votre patrimoine sera ainsi parfaitement optimisé et vous gagnerez sur deux tableaux : rendement de l’épargne d’une part et rendement d’un portefeuille de SCPI acquis grâce à l’endettement d’autre part.
L’avis de l’équipe JepargneEnLigne
L’endettement pour acquérir des SCPI n’est pertinent que si l’épargne est correctement investie. Placer son épargne pour créer un patrimoine qui rapporte 5% par an et lever du crédit pour acheter des SCPI qui rapportent 5% ou 6% par an avant crédit est une stratégie gagnante. À l’inverse, contracter un crédit alors que l’épargne n’est pas optimisée et reste sur des livrets bancaires à quelques pour cent de rendements ne nous semble pas judicieux. Pour cela, découvrez notre article sur comment placer son épargne.
Les taux d’intérêt sont historiquement bas, ce qui rend profitable un achat de SCPI à crédit. En effet, ils sont autour de 2% par an (les banques appliquent des taux légèrement plus élevés pour de l’investissement locatif/SCPI que pour l’acquisition d’une résidence principale). Les meilleures SCPI quant à elle génèrent environ 6% de rendement par an (avant impôt). La différence entre le coût de crédit et le rendement, que l’on appelle effet de levier, est favorable à l’investisseur.
Rappelons par ailleurs que les intérêts d’emprunts sont déductibles de vos revenus fonciers, ce qui améliore mécaniquement la rentabilité de l’opération.
Le cashback est un avantage exceptionnel pour les investisseurs, permis depuis peu par l’innovation majeure d’un courtier en SCPI. Pour rappel, les courtiers sont des intermédiaires entre les investisseurs et les sociétés de gestion. Ce sont eux qui commercialisent les SCPI et gèrent toute la relation client. En contrepartie, ils sont rémunérés par la société de gestion, environ 5% du montant investi par le client.
Louve Invest est le premier courtier à redistribuer la moitié de sa commission à ses clients. Ce mécanisme que l’on appelle cashback (ou rétrocession) est parfaitement légal, mais était très rarement appliqué par les acteurs du marché. Louve Invest s’appuie sur la technologie et le digital pour économiser ses frais de fonctionnement, et proposer un cashback de 2,5% du montant investi sur une cinquantaine de SCPI. Cet avantage est démultiplié avec l’utilisation d’un crédit à la consommation !
Prenons l’exemple d’un achat de SCPI à crédit pour un montant de 300 000 euros. En passant par Louve Invest, vous pourrez récupérer 2,5% x 300 k€ = 7 500€ qui seront versés quelques semaines plus tard sur votre compte en banque.
Pour plus d’information, vous pouvez consulter notre étude complète : avis Louve Invest, le premier courtier SCPI à proposer du cashback.
Ce mode de financement ne peut se faire qu’au comptant et non à travers une assurance-vie. Or, comme nous l’expliquons dans notre article sur les SCPI en assurance-vie, cette enveloppe permet de bénéficier d’un meilleur cadre fiscal, d’un délai de jouissance réduit et de frais de souscription moins élevés.
Pour rappel, les rendements perçus par des SCPI acquises en direct sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%. Pour les épargnants qui possèdent une haute tranche d’imposition, près de la moitié des loyers peuvent être taxés.
Comme tout placement, les SCPI comportent des risques :
Qu’elle soit acquise au comptant ou à crédit, le risque intrinsèque d’une SCPI ne change pas. Par contre le crédit augmente mécaniquement l’exposition de l’investisseur. Il est donc important d’investir à crédit en tenant compte de ses niveaux de revenu, de la stabilité de sa situation, et de son niveau global d’endettement.
D’après nous, l’achat de parts de SCPI à crédit est une excellente opération qui bénéficie de plus d’avantages que d’inconvénients.
Mais l’intérêt dépend aussi et surtout de la situation personnelle de l’épargnant et de ses projets. En effet, il y a un arbitrage à faire, puisqu’utiliser sa capacité d’emprunt pour acheter des SCPI pourra se faire au détriment d’autres projets immobiliers (acquisition de sa résidence principale par exemple).
La majorité des SCPI ne peuvent être acquises que par l’intermédiaire de courtiers spécialisés. En effet, les sociétés de gestion préfèrent déléguer la commercialisation de leur produit et la gestion client à ces professionnels.
Nous en avons déjà parlé dans notre étude sur les meilleures SCPI, le choix de l’intermédiaire joue un rôle important dans la performance de votre portefeuille sur le long terme. En effet un bon courtier doit avoir les meilleurs fonds dans son catalogue, doit être capable de vous conseiller dans la sélection des SCPI les mieux adaptées à votre situation et disposer d’un service client fiable et disponible.
Pour rappel voici notre tableau comparatif des meilleurs courtiers SCPI :
Courtier classique
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Dans ce comparatif un courtier se démarque particulièrement pour de l’achat à crédit : il s’agit de Louve Invest. Nous en avons déjà parlé plus haut, c’est le premier (et le seul) courtier SCPI à offrir à ses clients une rétrocession de 2,5% du montant investi. Le bénéfice de ce cashback est d’autant plus fort avec l’emploi d’un crédit immobilier. Par exemple, un achat de SCPI à crédit de 100 000€ vous fera bénéficier de 2 500€ d’économie, ce qui est loin d’être négligeable !
Quelle banque privilégier pour investir à crédit en SCPI ? La réponse n’est pas simple, car la plupart des grands établissements n’acceptent d’accorder des prêts que pour acheter des SCPI « maison » c’est-à-dire qui appartiennent à leur groupe (SCPI Crédit Agricole, SCPI Société Générale, etc.).
Heureusement certains établissements sont plus flexibles et acceptent d’accorder des prêts pour des fonds immobiliers qui ne font pas partie de leur catalogue. La plupart des courtiers SCPI ont des partenariats avec des banques, ou peuvent à minima vous orienter vers des établissements.
Par exemple Louve Invest a noué des partenariats avec 4 établissements de prêts : Crédit Mutuel Arkea, CFCAL, Credit Lift et Younited Credit.
Prenons l’exemple d’un investissement de 300 000€, financé à 80% à crédit (240k€) sur 20 ans et 20% en apport (60k€). Le taux d’intérêt est de 2,3% par an. Il faudra donc rembourser 1 000€ par mois.
Disons que le portefeuille de SCPI rapporte en moyenne 5% de rendement par an, soit 1 250€ par mois. Cela fait un gain brut de 250€. Pour le net, il faut retrancher les impôts : CSG (17,2%) + votre tranche marginale d’imposition (TMI) qui va de 0 à 45%. Pour une TMI de 11%, il faudra payer au total 350€/mois d’impôt (mais les intérêts du prêt qui représentent une quarantaine d’euros par mois les premières années et diminuent avec le temps pourront être déduits, ce qui diminue légèrement les impôts).
Rendement – mensualité – impôt = 1 250€ – 1 000€ – 350€ soit un effort d’épargne de 100 euros par mois. Mais lorsque le prêt sera remboursé dans 20 ans, les bénéfices seront de 900€/mois !
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Note :
Après des études dans le journalisme, j’ai écrit pour de nombreux médias et dans diverses thématiques, comme la société ou la santé. Passionnée par les finances personnelles, je me suis dirigée vers cette voie et j’écris aujourd’hui pour Jepargneenligne.
21/05/2019
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