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Publié le 04/12/2017 à 07:28 – Mis à jour le 26/02/2019 à 09:57
«Immobilier ou assurance vie ?». De nombreux épargnants s’interrogent sur le choix à faire entre ces deux placements. Les nouveautés fiscales Macron depuis 2018 (hausse de la CSG de 1,7 point, flat tax ou prélèvement forfaitaire unique de 30%, transformation de l’ISF en impôt sur la fortune immobilière, IFI) a affecté la réponse sans la modifier sur le fond.
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En fait, l’immobilier et l’assurance vie sont deux placements complémentaires. Au-delà de leurs caractéristiques techniques (sécurité, performance, liquidités, fiscalité), vous devez tenir compte de vos goûts personnels et du temps que vous êtes prêt à consacrer à vos investissements. Si l’idée de passer une petite annonce pour trouver un locataire vous rebute, vous n’êtes pas fait pour gérer un bien locatif.
A contrario, si vous n’avez pas confiance dans la solidité des établissements financiers, mieux vaut éviter l’assurance vie. Au-delà de votre tempérament et des effet de la réforme fiscale Macron, voici les stratégies patrimoniales recommandées par Le Revenu, selon votre âge.
Même si les prix de l’immobilier (maisons, appartements, parkings, terrains) ont beaucoup monté, acheter son logement constitue toujours un bon réflexe d’épargnant. S’astreindre à rembourser un crédit aide à se constituer un patrimoine, car les mensualités comprennent une part d’intérêts, mais aussi de capital. Souscrivez un prêt à taux fixe pour mieux maîtriser votre budget.
Même si vous n’avez pas beaucoup d’argent, ouvrez en parallèle un contrat d’assurance vie pour prendre date, c’est-à-dire actionner le compteur fiscal afin de disposer à l’échéance du placement d’une épargne défiscalisée. En outre, en cas de donation ou d’héritage, vous disposerez d’une enveloppe capable d’accueillir cet argent dans des conditions intéressantes.
La résidence principale (maison, villa, appartement) payée, il peut être attrayant d’acheter un logement pour le louer.
Avec un double objectif : réduire vos impôts dans un premier temps, puis compléter vos revenus une fois à la retraite. La solution la plus simple consiste à acheter dans le neuf pour profiter de la loi Pinel.

Autre solution : acquérir un bien ancien à rénover. Les travaux venant en déduction des loyers, vous créez un déficit foncier reportable sur votre revenu global à hauteur de 10.700 euros par an, ce qui réduit vos impôts.
L’ancien est moins cher que le neuf (de 20 à 25%) et vous avez la possibilité de visiter le bien, ce qui est préférable que d’acheter sur plan. Le neuf a, pour lui, le levier fiscal qui peut être plus important.
L’assurance vie offre de davantage de possibilités d’investissement. Elle donne notamment accès aux fameux fonds en euros à capital garanti et intérêts définitivement acquis. On entend souvent dire en ce moment «il faut transférer une partie de son capital sur des supports boursiers».
Le Revenu insiste sur ce point : ne délaissez pas les fonds en euros. Un placement se juge sur le long terme.
Bien sûr, Le Revenu reste favorable aux unités de compte investies en Bourse. Nous mettons simplement en garde les épargnants contre le risque d’arbitrages massifs sans discernement.
Investissez 15 à 25% de votre contrat sur les marchés financiers en fonction de vos priorités patrimoniales.
Acheter des logements locatifs à crédit est une excellente stratégie : les loyers remboursent les banques et, sauf impayés de loyers, vous vous enrichissez en dormant, ou presque.
Mais il faut savoir en sortir, pour des raisons fiscales notamment. Les premières années, les charges sont toujours supérieures à vos revenus, car vous déduisez les travaux de rénovation et beaucoup d’intérêts.
Mais avec le temps la facture fiscale s’envole. Notre conseil : vers 60 ans, cédez les actifs immobiliers auxquels vous n’êtes pas attaché et ne conservez que votre résidence principale et éventuellement secondaire, c’est-à-dire le cadre de vie.
Cette action permet d’alléger, voire d’échapper à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI, ex-ISF), de réduire les charges et d’éliminer les soucis de gestion.
On peut même investir dans de l’immobilier via des SCPI de rendement, pour s’assurer des revenus réguliers, tout en mutualisant les risques.
Les parts sont cessibles (plus rapidement qu’un bien immobilier détenu en direct), ce qui permettra de s’adapter à des dépenses irrégulières.            
En matière de succession, l’assurance vie est aussi préférable. Transmettre un patrimoine immobilier est coûteux (jusqu’à 60% de droits en ligne indirecte) et toujours difficile.
Soit les enfants se retrouvent en indivision, ce qui n’est pas l’idéal, soit ils héritent chacun de lots en pleine propriété et, même si ces derniers sont de valeur identique le jour de la transmission, il y aura forcément des comparaisons et des jalousies.
Le capital d’une assurance vie est facilement divisible. Surtout, il échappe aux droits de succession la plupart du temps. Rappel : les capitaux décès sont exonérés de droits à hauteur de 152.500 euros par bénéficiaire, et taxés à 20 ou 31,25% au-delà.
Investissez dans la pierre à crédit pour vous constituer un capital.
Puis, quand la banque est remboursée, vendez et privilégiez l’assurance vie pour disposer de revenus complémentaires peu fiscalisés et faciliter la transmission. Souscrivez bien sûr un contrat vie primé par Le Revenu. 

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