Aider au maintien à domicile des seniors tout en dynamisant le rendement de son contrat d’assurance vie, en résumé joindre l’utile à l’agréable. C’est le pari de la SCI Viagénérations, une société civile immobilière lancée en septembre 2017 par la société de gestion Turgot Asset Management (AM). La souscription à ce fonds immobilier alternatif (FIA) est ouverte aux investisseurs particuliers puisque référencée en tant qu’unité de compte (UC) au sein des contrats d’assurance vie, des contrats de capitalisation et des plans d’épargne retraite (PER) d’Agéas Patrimoine et d’Apicil. Et force est de constater que la performance de l’UC est au rendez-vous : 6,42*% en 2018 et 6,73% en 2019. “Pour 2020, la performance de l’UC devrait être comprise entre 5,5% et 6%”, anticipe Thibault Corvaisier, directeur de la gestion du fonds.
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Mais comment la SCI Viagénérations dégage-t-elle cette performance ? Rien de miraculeux à cela selon le spécialiste : “Nous achetons des maisons et des appartements de personnes de plus de 65 ans dont c’est la résidence principale. A leur décès, nous céderons ces biens.” L’intérêt de l’opération se joue donc au moment de l’acquisition, puisque le fonds acquiert le bien avec une réduction liée à l’âge et à l’espérance de vie du vendeur déterminée à l’aide de tables de mortalité (TGH 05 – TGF 05). C’est cette durée qui permet à la SCI Viagénérations d’obtenir une décote moyenne de 38% sur le portefeuille. Ainsi, si le vendeur décède plus tôt que prévu, le bien peut être cédé rapidement et les fonds investis dans l’achat de nouvelles maisons et appartements.
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Toutefois, “il ne s’agit pas d’un pari sur la mort puisque nous donnons aux vendeurs 100% de la valeur occupée du bien”, précise Thibault Corvaisier. Ce prix correspond à la valeur vénale (prix de vente) de laquelle il faut soustraire la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH). Dit autrement, comme le fonds ne verse pas de rente au vendeur, il ne s’expose pas au risque que le crédirentier, – le terme désignant le vendeur en viager -, lui “coûte” un peu plus chaque mois qu’il occupe le logement.
Pour autant, il n’est pas rare que le crédirentier décède plus tard que prévu dans les tables de mortalité. “Ces tables prospectives peuvent ne pas correspondre à la réalité, raison pour laquelle nous utilisons des tables plus conservatrices”, assure Thibault Corvaisier. Malgré ces précautions, le risque est bel et bien présent de voir un bien du fonds occupé plus longtemps qu’espéré, mais il est en partie contrebalancé par le gain réalisé si l’inverse se produit, à savoir que le crédirentier s’éteint avant la date prévue. Le décès du vendeur n’est d’ailleurs pas la seule inconnue de l’équation. En effet, que se passe-t-il si ce dernier doit quitter son domicile, pour partir par exemple en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) ? Deux cas de figure sont alors possibles, détaille Thibault Corvaisier : “Si nous achetons la pleine propriété du bien et que le vendeur est amené à quitter son domicile, nous lui donnons un complément de prix. Si nous avons acquis la nue-propriété, il peut louer son bien s’il le quitte.”
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Outre le risque lié au vendeur, la SCI Viagénérations s’expose à celui de la volatilité du marché immobilier. Elle fait à ce titre expertiser tous les ans la valeur de chaque bien qu’elle possède. Surtout, le fonds se positionne exclusivement sur “des biens premiums pour faire face en cas de retournement de marché”, assure Thibault Corvaisier. Pour les “sourcer”, la SCI travaille au niveau local avec des agents immobiliers spécialisés dans le viager ainsi que des notaires. Le fonds a également développé un outil de “pricing” qu’elle met à disposition de ses partenaires conseillers en gestion de patrimoine (CGP), ces derniers pouvant en quelques clics donner à leurs clients une estimation du capital qu’ils peuvent recevoir en cédant l’usufruit de leur bien immobilier à la SCI.
Mais le meilleur rempart de la SCI pour réduire le risque réside dans sa mutualisation : “Nous détenons aujourd’hui 90 biens, auxquels il faut ajouter 20 autres en attente de finalisation chez le notaire”, se réjouit le responsable de la gestion du fonds. Un parc immobilier déjà bien garni après seulement trois ans d’existence qui s’explique notamment par le rachat du portefeuille de biens viagers du fonds Agir contre la perte d’autonomie (Acpa) de la mutuelle UNMI au lancement de la SCI en 2017.
Les épargnants semblent convaincus par ce couple rendement-risque, la capitalisation du fonds ayant dépassé les 110 millions d’euros au mois d’août, grâce à une collecte comprise entre 7 et 8 millions d’euros par mois sur l’année 2020. “C’est une dynamique qui a du sens et le viager devrait être le socle de toute épargne de long terme à un moment ou le rendement des fonds euros est devenu peau de chagrin”, se félicite Thibault Corvaisier.
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Chaque épargnant détenant un contrat (assurance vie, contrat de capitalisation, PER) chez Apicil ou Agéas Patrimoine peut souscrire cette unité de compte dans la limite de 30% du contrat et de 150.000 euros. Un nouvel assureur devrait d’ailleurs proposer cette UC dans ses contrats d’ici la fin du mois.
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* Performance nette de frais de gestion mais avant fiscalité. A noter : une quote-part de l’investissement est pris en compte dans le calcul de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), à hauteur par exemple de 60% en janvier 2020.
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