Dans le «Grand rendez-vous de l’épargne» (Capital / Radio Patrimoine), Clarisse Josse, notaire à Paris, répond à une auditrice qui s’interroge sur la répartition des fonds après la vente d’un bien en démembrement.
Par Quentin Bas Lorant Journaliste placements à Capital.fr Publié le
Chaque mois, le «Grand rendez-vous de l’épargne» (Capital / Radio Patrimoine) répond à vos questions dans la séquence «Vos questions, nos réponses». Nos experts – notaires, conseillers patrimoniaux, spécialistes en transmission – vous accompagnent sur toutes vos préoccupations concernant votre patrimoine, qu’il s’agisse de succession, d’investissement, de fiscalité ou d’épargne. Aujourd’hui, Clarisse Josse, notaire à Paris, répond à Valérie, qui souhaite savoir comment sera réparti le prix de vente de la maison familiale après le décès de son père, sachant que sa mère en détient une partie en pleine propriété et l’autre en usufruit.
Avant toute chose, la notaire insiste sur l’importance d’anticiper cette question avant la mise en vente : «Si rien n’a été prévu en amont, le notaire chargé de la transaction répartira automatiquement le prix de vente entre les différents propriétaires.» En l’occurrence, la mère de Valérie recevra d’abord la part correspondant à sa pleine propriété, soit 50% de la valeur du bien. Pour la partie détenue en démembrement (usufruit pour la mère, nue-propriété pour les enfants), la répartition dépendra de l’âge de la mère au moment de la vente : «La quote-part de l’usufruitier est calculée selon un barème fiscal basé sur son âge. Par exemple, si elle a entre 81 et 90 ans, elle percevra 20% de la valeur de cette partie du bien, le reste étant partagé entre les enfants.» Ainsi, si le bien est vendu 400 000 euros, la mère de Valérie recevra 50% de la somme (200 000 euros) pour sa pleine propriété, puis 20% des 200 000 euros restants, soit 40 000 euros, tandis que ses enfants se partageront le solde.
Toutefois, il est possible de modifier cette répartition si tous les héritiers sont d’accord. «Ils peuvent choisir de réinvestir le produit de la vente dans d’autres actifs démembrés, comme un contrat de capitalisation ou une assurance vie en usufruit pour la mère et en nue-propriété pour les enfants», explique Clarisse Josse. Une autre alternative consiste à ce que la mère perçoive l’intégralité du prix de vente en «quasi-usufruit». Une solution à envisager si la mère se trouve en difficulté financière, par exemple, ou pour financer sa fin de vie, sous réserve de l’accord des enfants et d’une convention spécifique à faire enregistrer auprès de l’administration fiscale.
En définitive, «il existe bien une marge de manœuvre sur la répartition du prix de vente, mais il faut l’anticiper, et ce, même si la promesse de vente a déjà été signée», conclut la notaire.
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