Les droits de mutation, qui comprennent les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière, sont dus lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire. Ce transfert de propriété peut se faire à titre gratuit lors d’une donation ou d’une succession ou à titre onéreux (vente, apport à société). Explications !
Par Léa Boluze Rédactrice web Mis à jour le 06/08/2024 à 9h41
Les droits de mutation, souvent appelés “frais de mutation” ou “frais de notaire” dans le cadre des transactions immobilières, sont des taxes perçues par l’État.
Ces droits sont dus lorsqu’un bien change de propriétaire, que ce soit par vente, donation, héritage ou autre forme de transmission.
Les droits de mutation sont dus :
Il existe deux grands droits de mutation :
Les droits de mutation correspondent à des frais que l’acheteur d’un bien immobilier doit payer lors d’une transaction immobilière.
Ces droits de mutation comprennent les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière.
Les droits d’enregistrement font partie intégrante des droits de mutation.
Les droits d’enregistrement sont une taxe due au moment de la signature de l’acte de vente d’un bien immobilier. Ils sont perçus par le notaire qui gère la transaction.
Le montant des droits d’enregistrement est généralement calculé en pourcentage du prix d’achat d’un logement.
La taxe de publicité foncière est l’un des composants clés des frais de notaire, perçue lors de la vente ou de la mutation d’un bien immobilier.
La taxe de publicité foncière est calculée en pourcentage du prix d’achat du bien immobilier. Elle est perçue par les services fiscaux plutôt que par le notaire.
L’acheteur doit payer cette taxe dans les deux mois suivant la signature de l’acte de vente.
Elle est destinée à financer les services de publicité foncière par les collectivités locales, qui assurent l’enregistrement et la conservation des actes de propriété.
Lors d’une transaction immobilière, l’acheteur peut être soumis à des droits de mutation ou à la TVA en fonction de la nature de la transaction et du bien immobilier.
Contrairement aux droits de mutation, la TVA est comprise dans le prix de vente. Ainsi, l’acheteur ne paie pas la TVA en plus du prix d’achat.
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Les droits de mutation à titre onéreux peuvent être définis comme un impôt auquel sont soumises les ventes de biens immobiliers.
Ils sont dus par l’acquéreur qui achète le bien immobilier, au moment de la signature de l’acte authentique de vente et du paiement intégral du prix de vente chez le notaire.
Les droits de mutation sont inclus dans la rémunération du notaire, ou frais de notaire.
Or, ces derniers englobent tous les frais payés en plus du prix de vente et des honoraires dus éventuellement à un agent immobilier :
Constituent ces droits de mutation les droits d’enregistrement applicables en fonction de la nature du bien (terrain, immeuble neuf ou ancien) et le vendeur (assujetti ou non à la TVA).
Plusieurs opérations juridiques entraînent l’exigibilité de droits de mutation à titre onéreux :
Précisément, les droits de mutation sont perçus lorsque les opérations portent sur :
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’acquéreur paie le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire :
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Les mutations à titre gratuit sont celles qui ne comportent, en principe, aucune contrepartie financière par leur bénéficiaire.
Les droits de mutation à titre gratuit sont fortement personnalisés : la situation personnelle et la situation de famille des redevables ont une influence sur la liquidation de l’impôt.
Ces mutations procèdent d’une intention libérale, et font suite :
Les droits de mutation à titre gratuit, dans le cadre d’une succession, sont les taxes que les héritiers doivent payer sur les biens qu’ils reçoivent d’un défunt.
Les droits de mutation par décès (lors d’une succession) sont calculés sur la part nette revenant à chaque ayant droit, après application d’un abattement.
Le tarif des droits de mutation à titre gratuit applicable à chaque part héréditaire est celui en vigueur au jour du décès.
En France, la donation entre vifs est un transfert de patrimoine effectué de son vivant, c’est-à-dire pendant que le donateur est encore en vie.
Contrairement à une succession, qui se réalise après le décès du donateur, une donation entre vifs est effectuée de manière anticipée.
Les mutations à titre gratuit entre vifs sont soumises aux mêmes droits d’enregistrement que les mutations par décès.
Elles donnent cependant ouverture au paiement de la taxe de publicité foncière lorsqu’elles portent sur des immeubles.
Il existe des abattements spécifiques selon le lien de parenté. Par exemple, les donations entre parents et enfants bénéficient d’un abattement de 100.000 euros par enfant.
Dans le cas de la vente d’un lot en copropriété, le syndic peut demander des frais de mutation.
Avant la loi ENL de juillet 2006, le règlement de ces frais de mutation incombait pour moitié à l’acquéreur et pour moitié au vendeur. Depuis cette date, les honoraires ne doivent plus concerner que le vendeur du lot de copropriété.
Le syndic de copropriété facture à l’ancien propriétaire des frais de dossier au moment de la transaction (montant justifié des opérations nécessaires à un changement de propriétaire, compris entre 150 et 800 euros).
Le vendeur a le droit de refuser de payer ces droits de mutation si :
Les droits de mutation à titre onéreux sont calculés sur le prix du bien cédé, augmenté, le cas échéant, de toutes les sommes qui peuvent être dues au vendeur.
Les droits de mutation à titre onéreux sont calculés sur le prix indiqué dans l’acte.
Attention au droit de requalification de l’administration fiscale. Si cette dernière prouve une insuffisance de prix, les droits sont recalculés sur la valeur réelle du bien.
Les taux des droits de mutation varient selon le type d’opération.
Ainsi, dans le cadre de la vente d’un immeuble, une taxe à un taux commun est perçue au profit de l’État, du département et de la commune.
Elle est composée :
Le taux des droits d’enregistrement départementaux est fixé par chaque Conseil départemental, pour la période du 1er juin de l’année au 31 mai de l’année suivante.
Les droits de mutation peuvent aussi être à taux réduit (environ 0,75 % du prix de vente) dans le cas des ventes suivantes :
Les droits d’enregistrement sont payés au notaire, qui collecte l’impôt et le reverse ensuite au Trésor public.
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Réduire les droits de mutation, qu’il s’agisse des droits de succession ou des droits de donation, est une préoccupation courante pour optimiser la transmission de patrimoine.
Les abattements permettent de diminuer la base imposable en excluant une partie de la valeur des biens transférés avant le calcul des droits dus.
Or, en réduisant la valeur imposable des biens, les abattements diminuent le montant des droits de mutation : moins la valeur imposable est élevée, moins les droits dus seront importants.
Ils varient selon le lien de parenté entre le défunt et les héritiers, ainsi que le type de mutation (succession ou donation).
Les biens professionnels peuvent bénéficier d’une exonération ou d’une réduction des droits de mutation, sous certaines conditions (par exemple, l’entreprise doit être en activité au moment de la transmission).
De même, certains biens situés dans des zones prioritaires peuvent bénéficier de réductions spécifiques.
Les dispositifs de défiscalisation permettent d’optimiser la gestion de la transmission de patrimoine tout en réduisant les droits de mutation.
L’assurance-vie bénéficie d’un régime fiscal avantageux pour les bénéficiaires, car les sommes versées après le décès sont exonérées de droits de succession jusqu’à un plafond.
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont souvent utilisées pour optimiser la gestion des biens immobiliers dans le cadre de la succession, car il est possible de transférer ses parts plutôt que les biens immobiliers directement.
Or, les droits de mutation sont calculés sur la valeur des parts de la SCI, qui peut être inférieure à la valeur des biens immobiliers individuels.
Le démembrement de propriété est une autre stratégie efficace, qui consiste à séparer les droits de propriété d’un bien en deux parties :
Lors de la donation, le donateur peut donner la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit. La valeur fiscale du bien est alors calculée en fonction.
Une planification patrimoniale appropriée peut inclure la création de structures juridiques et fiscales pour maximiser les économies d’impôts tout en atteignant les objectifs de transmission de patrimoine.
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