Challenges Immobilier
Par Challenges Pratique le 25.07.2022 à 09h00 Lecture 4 min.
PRATIQUE – Se distinguant par sa durée particulièrement longue pouvant atteindre 99 ans, le bail emphytéotique peut être très avantageux pour le propriétaire comme le locataire.
Le bail emphytéotique concernait essentiellement de grands espaces auparavant.
La durée d’un bail emphytéotique n’est pas fixe. Elle varie selon les pays et dispose d’une plage variable. En France, sa durée peut ainsi être comprise entre dix-huit et 99 ans. En Belgique, elle se situe entre 27 et 99 ans, et entre dix et 100 ans au Canada. Sa particularité est qu’il dissocie le terrain du bâtiment, autrement dit le foncier de la construction. Il s’agit d’un contrat de location, dont le locataire est appelé emphytéote, qui bénéficie alors de droits particuliers par rapport à un locataire classique. L’usage emphytéotique est ancien, mais remis sur le devant de la scène, notamment par les collectivités, à l’image de la ville de Paris qui le met à profit pour proposer des logements à 5.000 euros/m².
À l’origine, le bail emphytéotique était surtout utilisé pour la location de terrains et bâtiments agricoles et d’autres activités rurales. Il concernait donc essentiellement de grands espaces. Aujourd’hui, son usage s’est élargi, ainsi que son cadre d’application. Il peut ainsi être valable pour:
En tant que propriétaire, vous pouvez donc opter pour la création d’un bail emphytéotique, quel que soit le type de bien que vous possédez et quel que soit l’usage auquel le locataire le destine. Contrairement au bail classique, le bail emphytéotique ne peut être prolongé par tacite reconduction. Lorsque l’échéance arrive, un nouveau contrat doit être rédigé si les deux parties souhaitent poursuivre leur collaboration. Dans le cas où le propriétaire est une collectivité territoriale ou un établissement public de santé, le bail emphytéotique est dit administratif. Cependant, ses caractéristiques sont similaires aux autres baux emphytéotiques.
Pour conclure un bail emphytéotique, il faut prévoir des frais de notaire. Il est en effet indispensable de passer par son cabinet, quels que soient sa durée ou le bien concerné. En effet, le bail doit impérativement faire l’objet d’une publication au bureau des hypothèques du territoire sur lequel le bien se situe.
Pour le propriétaire, le grand avantage du bail emphytéotique est que tous les travaux de construction, d’amélioration ou de modification de l’objet du bail reviennent au locataire. Le bailleur n’a donc pas d’obligation d’entretien par exemple. Il n’y a donc pas de question de relogement du locataire, de réduction de loyer en cas de travaux et autres obligations à prévoir. Lorsque le bail arrive à terme, tous les travaux qui ont été effectués lui reviennent, sans qu’il ait à payer de compensation au locataire. Il s’agit donc d’une solution utile pour faire prendre de la valeur à un bien par exemple. Le locataire peut cependant demander à ajouter une clause au contrat prévoyant le versement d’une somme. Les deux parties doivent cependant être d’accord et le propriétaire n’a pas l’obligation d’accepter.
Si le locataire ne verse pas le canon emphytéotique, équivalent du loyer librement fixé entre les parties, durant au moins deux ans, le propriétaire est en droit de demander la résolution du bail. Il en va de même si le propriétaire peut prouver que de graves dommages ont été appliqués au bien. Le tribunal compétent est alors le tribunal administratif. Le propriétaire reste également libre de vendre les droits dont il bénéficie grâce au bail emphytéotique.
Avec le bail emphytéotique, le locataire bénéficie de droits plus larges sur le bien que dans le cas d’un bail standard, car il dispose d’un droit réel immobilier. S’il ne peut aller jusqu’à le vendre, il est cependant libre:
Le locataire verse en outre un canon emphytéotique dérisoire, voire symbolique, au propriétaire, ce qui est souvent considéré comme une compensation des améliorations effectuées et dont le locataire n’obtiendra pas de compensation au terme du bail. Les travaux engagés doivent cependant naturellement respecter les dispositions applicables au bien et donc s’inscrire dans les limites posées notamment par les lois d’urbanisme. Lorsqu’un bail emphytéotique prend fin, le locataire abandonne le bien sans contrepartie et le propriétaire retrouve tous ses droits sur le bien. Enfin, le locataire bénéficie du droit d’accession, c’est-à-dire qu’il peut jouir librement de tout ce qui provient du bien. Par exemple, si le bien en question dispose d’arbres fruitiers, les fruits reviennent au locataire – ou emphytéote.
(Par la rédaction de l’agence hREF)
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