Les trackers (ETF) immobiliers permettent d’investir facilement dans un panier d’actions du secteur immobilier (foncières cotées ou SIIC). Les meilleurs ETF immobilier sont les suivants :
➡️ Dans notre article nous détaillons les meilleurs ETF immobilier pour PEA, CTO et assurance vie. Quels sont les critères clés pour évaluer un ETF immobilier ? Quelles sont les performances historiques de ces fonds ? Dans quels cas investir dans des ETF immobilier ?
SOMMAIRE
✅️ Le tableau ci-après recense les meilleurs ETF immobilier pour chaque enveloppe (pour l’assurance vie, deux ETF sont indiqués : ils correspondent à deux contrats différents, parmi les meilleures assurances vie du marché).
🔎 On remarque que les performances des foncières américaines ont été globalement supérieures à celles de leurs homologues européennes.
💡Tous les ETF sont également accessibles en assurance vie luxembourgeoise sur demande. Il suffit de fournir l’identifiant du fonds, appelé code ISIN (international securities identification numbers). Vous pouvez y accéder à partir de 125 000 € avec la gestion conseillée Prosper Conseil.
Note de Guillaume : pour vous aider à décoder les noms des ETF immobiliers, on précise que le sigle EPRA veut dire “european public real estate association” (immobilier européen). NAREIT est quant à lui l’acronyme de “national association of real estate investment trusts” (immobilier américain)
❌️ Pour rappel, les foncières cotées avec le statut de SIIC, comme Unibail, Klépierre ou encore Gecina, ne sont pas éligibles au PEA. Cependant, certaines entreprises européennes du secteur immobilier sont éligibles au PEA. En effet, elles n’ont pas le statut de SIIC. C’est le cas de Vonovia par exemple (grande entreprise immobilière allemande).
En pratique, comment faire pour investir facilement et de manière diversifiée dans l’immobilier au sein d’un PEA ?
✅️ Un seul ETF immobilier est éligible au PEA. Il s’agit du Amundi PEA Immobilier Europe. Ses frais de gestion annuels sont relativement raisonnables (0,40 %). Toutefois, l’encours du fonds reste limité (~ 28 millions d’euros en 2024). Pour qu’un ETF soit considéré comme fiable et éviter sa potentielle fermeture, on recommande un encours minimum de 100 millions d’euros.
C’est l’une des rares façons de s’exposer à l’immobilier au sein d’un PEA. Il est plus simple et plus courant d’investir en ETF immobilier au sein de l’assurance vie et du CTO.
Commençons par une définition des ETF (exchange-traded fund, ou fonds négocié en bourse) immobiliers. Ce sont des fonds cotés en continu (on peut les acheter le matin et les revendre l’après-midi). Les ETF disponibles en Europe sont tous des fonds indiciels (trackers), c’est-à-dire qu’ils répliquent les performances d’indices immobiliers mondiaux ou régionaux (typiquement Europe ou États-Unis).
Le marché boursier est composé de plusieurs secteurs comme la technologie, le luxe, la santé ou encore l’immobilier. Ainsi, investir dans les meilleurs ETF immobilier est un moyen simple de s’exposer au secteur immobilier de manière diversifiée. À l’inverse, investir dans une seule (ou même 2 ou 3) sociétés précises demande de bien étudier les sociétés concernées et d’avoir de fortes convictions (Apprendre le stock picking).
Les performances des meilleurs ETF immobiliers (dernière ligne du tableau plus haut) dépendent de plusieurs facteurs, notamment :
💡 On peut noter qu’historiquement les ETF immobiliers ont globalement moins bien performé que les ETF diversifiés sur tous les secteurs, comme les ETF suivant les indices MSCI World ou S&P 500. Par exemple l’ETF World investit en petite partie dans les sociétés immobilières et en bonne partie dans les sociétés technologiques (GAFAM) qui ont très bien performé ces dernières années.
Note de Guillaume : on rappelle que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
✅️ On peut être attiré par les ETF immobiliers pour recevoir des dividendes, ce que l’on pourrait assimiler à une façon indirecte de toucher des loyers.
❌️ Cependant, il ne faut pas se laisser séduire sur la seule base d’un bon historique de dividendes (dividendes aristocrates) ou par des fonds ou actions à fort dividende.
💡Quant au choix entre ETF capitalisant ou distribuant, on préfère en général des ETF capitalisants. D’autant plus si on investit au sein d’un CTO, un ETF capitalisant permet d’éviter tout « frottement fiscal » (alors que les dividendes reçus en assurance vie et PEA ne déclenchent pas de fiscalité).
Il n’y a pas qu’Amundi comme émetteur des meilleurs ETF immobiliers ! Et il existe aussi d’autres courtiers que Trade Republic qui y donnent accès.
Il existe une quarantaine d’ETF immobiliers accessibles aux Européens. Outre Amundi, les producteurs de ces ETF sont BNP Paribas, HSBC, iShares (BlackRock), UBS, etc. Certains ETF immobiliers ne sont pas facilement accessibles aux épargnants français.
📌 Pour résumer, parmi les ETF immobiliers selon les enveloppes d’investissement :
✅️ La très grande majorité des courtiers commercialisant des PEA et des CTO proposent les ETF accessibles sur ces enveloppes. Au-delà des courtiers déjà cités ci-dessus, on peut mentionner les offres bourse (PEA et CTO) de Fortuneo (Avis Fortuneo) et Saxo Banque (Avis Saxo) ainsi que le CTO proposé par Trade Republic (Avis Trade Republic).
⚠️ En revanche, seuls certains contrats d’assurance vie proposent des ETF immobiliers. En complément des deux contrats déjà mis en avant dans cet article (Linxea Spirit 2 et Lucya Cardif), on peut citer Linxea Avenir 2 (Avis Linxea Avenir 2). Précisons que l’offre d’ETF en assurance vie ne se limite pas aux seuls ETF immobiliers.
Quant au choix de l’enveloppe à privilégier, nos conseils généraux (Trackers : PEA ou assurance vie) restent valables pour les ETF immobiliers.
Note de Guillaume : des ETF immobiliers sont aussi proposés par certains plans d’épargne retraite (PER) comme Linxea Spirit PER, contrat qui fait partie des meilleurs PER.
Commment investir dans l’immobilier, au-delà de la résidence principale qui doit rester, dans la plupart des cas (mais pas toujours : acheter ou louer ?), à la base de votre allocation patrimoniale ?
➡️ On vous propose ci-dessous un tableau comparatif pour facilement identifier les différences et avantages clés des ETF immobiliers par rapport aux principaux placements ou investissements immobiliers alternatifs :
🔍 Pour aller plus loin, nos différents guides :
Note de Guillaume : le nantissement, par exemple via le crédit lombard, permet de générer de la trésorerie et faire effet de levier (sans vendre ses actifs et passer par la case fiscalité). Mais on aurait plutôt tendance à privilégier le crédit immobilier pour investir en SCPI ou en immobilier physique, et le lombard pour s’exposer à des actifs financiers plus diversifiés que des fonds ciblant uniquement l’immobilier.
👨⚕️ Alex, 30 ans, est médecin généraliste. Il souhaite surpondérer son exposition au secteur immobilier en plus de sa résidence principale acquise à crédit. Mais il n’a pas le temps de faire de l’investissement locatif, ni d’analyser des foncières cotées, ni d’attrait pour les SCPI, et sa capacité d’emprunt est au maximum.
Il se tourne donc vers une assurance vie luxembourgeoise. Ainsi, dans son portefeuille financier, Alex a des fonds actions (Comment investir en bourse ?), des fonds obligataires, un fonds sur l’or (investir en or), du private equity (capital investissement), et il souhaite surpondérer les actions immobilières. C’est pourquoi il oriente 5 % de son portefeuille dans un ETF composé de foncières américaines.
➡️ Finalement, les ETF immobiliers sont des placements intéressants pour leur simplicité d’utilisation et la diversification géographique qu’ils peuvent apporter. Ils peuvent constituer une partie d’une allocation patrimoniale réfléchie, mais ils ne doivent pas être majoritaires. En effet, l’épargnant avisé doit largement se diversifier au-delà du seul secteur immobilier.
Relativement ancien dans le monde du trading (16 ans d’expérience sur les marchés financiers) et présent dans 13 pays, XTB est un […]Les meilleurs livres pour démarrer dans l’investissement immobilier et locatif Cet article comporte une sélection de livres adaptés aux objectifs des investisseurs, […]Que sont les ETF Smart Beta et quel intérêt ? D’année en année, le nombre d’ETF disponibles sur le marché est en […]Précédemment, nous avions abordé le sujet des sociétés d’investissement immobilier cotées en bourse (SIIC). Il s’agit d’un placement intéressant pour les investisseurs […]Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *
BONJOUR NICOLAS
MERCI POUR TOUS VOS CONSEILS !
ayant ouvert un contrat linxea spirit 2 j ai investi sur un etf msci world et du fond euro . j aimerais investir en scpi mais j hesite entre choisir 2 ou 3 scpi ou investir directement sur l etf amundi FTSE . qu en pensez vous ? merci
Bonjour 🙂
Avec les ETF immobiliers on est finalement plus proches du marché actions que du marché immobilier. Ce sont des fonds actions qui ont pour sous-jacent des SIIC (notre guide).
Les SCPI (notre guide) sont plus « pures » immobilier et moins volatiles et permettent de viser directement le secteur immobilier qui nous intéresse (il y a des SCPI FR, SCPI européennes, diversifiées ou spécialisées dans un secteur comme la santé, la logistique, les bureaux, les commerces, les entrepots…).
=> Notre guide pour avoir une bonne vision d’ensemble et choisir : comment investir dans l’immobilier ?
Bonjour et merci pour cet article, qui comme toujours est de grande qualité.
J’avais deux petites questions:
1) Avez vous une idée de la correlation entre un ETF immobilier « monde » tel que le FTSE EPRA NAREIT Global décrit dans votre artcile et le ETF MSCI world? Ma question sous jacente est: est ce qu’un ETF immobilier est il intéressant pour réellement diversifier son patrimoine et le rendre plus résilient en cas de baisse des marchés boursiers ?
2) Vous avez écrit que les AV luxembourgeoises sont disponibles dès 125k, il me semblait que le ticket d’entré était plutôt à 250k. Pouvez vous confirmer ce qui a été écrit?
Merci pour tout et bon courage pour la suite 🙂
Bonjour Fabien,
Merci 🙂
1/ Bonne question. Investigations en cours.
2/ Vous suivez bien 🙂 Via notre cabinet Prosper Conseil, nous avons accès à une gamme plus large de contrats luxembourgeois, nous proposons maintenant une offre à partir de 125 000 €.
Bonjour Nicolas et merci de votre réponse et confirmation!
Hâte de lire votre retour d’investigations sur la 1ere question 🙂
1/ Des simus pour alimenter votre réflexion :
Un backtest Curvo (100% MSCI World versus 80%MSCI+20%Immo) montre une forte corrélation.
Et ici backtest MSCI World vs FTSE EPRA/NAREIT Developed montre aussi la corrélation mais avec une plus forte volatilité de l’immo.
Nicolas et Ludovic
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