Publié le dimanche 7 février 2016 par Denis Lapalus , mis à jour le dimanche 10 octobre 2021 à 06 h 41
Qui ne s’est jamais posé cette question ? Être rentier, c’est vivre de ses rentes, sans revenus additionnels. Il faut donc se constituer un capital suffisamment important afin que les revenus tirés des placements effectués suffisent, à la fois à préserver le capital (lutte contre l’inflation) mais évidemment à produire suffisamment de revenus pour régler taxes fiscales et prélèvements sociaux, ainsi que la rente au rentier que vous escomptez devenir. Alors combien faut-il pour le devenir ? Petits calculs théoriques entre amis. D’après un calcul précédent, en 2018, sans tenir compte de l’année fiscale blanche sur les revenus, pour vivre de ses rentes il suffirait d’avoir un capital de 2.280.000 euros afin de pouvoir sereinement percevoir 2.385€ net par mois de façon perpétuelle (ie, un abondement doit être reversé au capital placé afin de compenser l’érosion de l’inflation de 1.20%)… Mais sous plusieurs conditions, évidemment.
L’inflation fait son grand retour. Il faudra donc lutter efficacement contre l’érosion de votre capital. En revanche, c’est la bonne nouvelle, la pression fiscale ne sera pas en hausse. Ainsi, avec un même capital de 2,28 millions d’euros, le revenu perpétuel estimé passe à 3.135€/mois au lieu de 2.385€. Mais attention, il devient de plus en plus difficile de percevoir un rendement de 3.50% sans être trop exposé aux risques de marché. Ainsi, il faut revoir les hypothèses de la simulation. Le rendement des fonds euros, tout comme ceux des SCPI étant en baisse… Il convient de revoir à la baisse le rendement espéré. Ainsi, en appliquant un rendement espéré de 3% (au lieu de 3.50%), tout comme une inflation au niveau de 1% (au lieu de 0.80%), c’est le plongeon. Le rendement perpétuel tombe à 2.090€/mois. Encore viable, mais en cas de hausse de l’inflation, cela ne sera plus jouable…

De moins en moins facile, sans s’exposer aux risques de marché évidemment ! C’est pourquoi, nous avons abaissé à 3% l’hypothèse de rendement du portefeuille. Entre un bon fonds euros à 2% et des SCPI à 4.50% sur 2022, cela peut donner un rendement global de 3%. Mais il faut donc placer sur des fonds euros performants, accessibles sur des contrats d’assurance-vie sans frais sur les versements. Mais ces fonds euros performants sont soumis à des conditions de versement, obligeant à prendre des risques sur les marchés financiers. Le rentier doit donc couvrir sa position par d’autres placements peu sensibles aux variations des places boursières. Les placements en parts de SCPI, certes des placements à risques, mais limités. Les rendements des meilleures SCPI sont proches des 5% brut ! L’inconvénient étant, pour ce dernier type d’actif, son imposition à l’IFI. En assurance-vie, les profils de gestion permettent également potentiellement de percevoir un rendement plus élevé, sous toutefois avoir à gérer soi-même son exposition aux risques. L’assurance-vie permet de percevoir les produits avec une fiscalité moindre, permettant ainsi un rendement global net appréciable. Il faut donc jouer sur tous les tableaux. La répartition des actifs est essentielle.
Avec l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), mis en place depuis le 1er janvier 2018, en lieu et place de l’ISF, les rentiers peuvent optimiser leur fiscalité, puisqu’il suffit de réduire sa part d’actifs investis dans l’immobilier en direct ou via la pierre-papier. Le seuil de déclenchement de l’IFI est de 1.3 million d’euros.
Ce paraît surprenant, mais il existe un plafond de verre, au-delà duquel, compte-tenu de l’exposition du patrimoine à l’IFI, le rentier devient perdant à terme. En augmentant son patrimoine immobilier en montant, sans en augmenter le rendement, le rentier voit son patrimoine global, net d’inflation, diminuer. Le rentier serait largement gagnant en réduisant alors son exposition à l’immobilier. Dans les graphes ci-dessous, l’hypothèse prise étant que le rentier possède une répartition à 50% de son patrimoine en immobilier. Dans la vraie vie, les Français ont en moyenne une exposition à 71% de leurs avoirs en immobilier.
Un rentier ne vit pas d’un capital placé, mais a placé son capital, et ce, dans des actifs qui rapportent plus qu’un rendement épargne sans risque : principalement dans des sociétés. Par ailleurs, en effectuant une réelle gestion de ses actifs, au-delà des rendements issus de l’immobilier, le rentier dégage d’importantes plus-values, en revendant une partie de ses biens, pour en racheter d’autres. De plus, les rentiers ne subissent évidemment pas cette fiscalité théorique. Leurs avocats fiscalistes se chargent d’optimiser leurs investissements financiers.
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