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Créées pour acquérir, gérer et louer un patrimoine immobilier, les SCPI distribuent aux détenteurs de parts des revenus qui dépendent des loyers perçus. En général, les SCPI accessibles au sein d’un contrat d’assurance-vie investissent dans l’immobilier tertiaire, c’est-à-dire dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, locaux et centres commerciaux, murs d’hôtels, centres logistiques, maisons de retraite, crèches…).
La souscription de parts de SCPI dans l’assurance-vie se fait de la même manière que pour n’importe quel autre support en unités de compte. Par conséquent, vous pouvez réaliser votre achat en opérant un nouveau versement ou un arbitrage au sein du contrat. Pour la plupart des assurances-vie, il n’est pas possible de placer plus de 50% du montant total des avoirs en SCPI.
Il est également possible d’acheter des OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) au sein de l’assurance-vie. Les OPCI détiennent essentiellement de l‘immobilier, mais peuvent investir jusqu’à 30% de leurs avoirs dans des actifs financiers.
En 2021, les SCPI ont versé un taux de distribution (TD) moyen de 4,49% à leurs associés, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM). Pour le premier semestre 2022, le TD moyen s’établit à 4,3%. 50% des SCPI ont versé des dividendes semestriels en hausse d’une année sur l’autre, 26% ont versé des dividendes stables, et 24% des dividendes en baisse.
Investir dans une part de SCPI permet d’opérer une diversification dans un placement décorrélé des marchés financiers (actions, obligations…). Or, la diversification permet de réduire le risque d’un contrat d’assurance-vie.
Dans le même temps, en investissant dans une part de SCPI, un investisseur se positionne sur l’immobilier d’entreprise, lequel n’est pas facilement accessible en direct mais peut offrir un rendement plus élevé que l’immobilier d’habitation. Là encore, la diversification est de mise au niveau patrimonial puisque les particuliers investissent le plus souvent dans l’immobilier locatif résidentiel.
Il n’est pas possible de s’endetter et donc d’utiliser l’effet de levier du crédit pour acquérir des parts de SCPI au sein de l’assurance-vie. Il s’agit d’un inconvénient par rapport à l’achat en direct.
Acquérir des parts de SCPI au sein d’un contrat permet par ailleurs de bénéficier de la fiscalité attractive de l’assurance-vie. Si ce n’est pas dans le cadre de l’assurance-vie, la fiscalité du foncier s’applique: le porteur de parts est imposé comme s’il détenait des biens immobiliers en direct. Considérés comme des revenus fonciers, les revenus des SCPI sont imposés au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu (IR), majoré des prélèvements sociaux. Pour les épargnants les plus fortement taxés, le rendement brut peut ainsi être ponctionné à hauteur de 62,2%!
Si les SCPI sont logées au sein d’un contrat d’assurance-vie, l’imposition est différée aussi longtemps qu’il n’y a pas de rachat sur le contrat. Et en cas de rachat, le taux d’imposition ne ressort qu’à 7,5% au bout de huit ans de détention du contrat, avec un abattement annuel sur les revenus et plus-values de 4.600 euros pour un célibataire et 9.200 euros pour un couple. Néanmoins, les prélèvements sociaux restent dus.
La liquidité constitue une faiblesse du marché des SCPI, étroit par nature. Pour être en mesure de vendre, il faut en effet qu’il y ait un acheteur, ce qui peut ne pas être toujours le cas pour diverses raisons. Dans le cadre de l’assurance-vie, la liquidité, et donc le risque lié à cette liquidité, est supportée par l’assureur (une pénalité de 3% est néanmoins prélevée si la vente porte sur des parts détenues depuis moins de trois ans): vous êtes ainsi sûr de pouvoir vendre à tout moment.
En contrepartie de la garantie de liquidité, l’assureur peut percevoir une partie des revenus générés par la part de SCPI. Ce prélèvement peut atteindre 15% des revenus, ce qui réduit le rendement d’autant.
Autre avantage de l’assurance-vie: le prix de souscription d’une part de SCPI y est en moyenne décoté d’environ 2% par rapport à un investissement en direct. Enfin, le délai de jouissance des parts est plus court que dans le cas d’une souscription hors assurance-vie. Par conséquent, il suffit d’un mois de détention pour percevoir les premiers revenus de la SCPI, contre trois à six mois hors assurance-vie.
Les possibilités de placement offertes par l’assurance-vie ne cessent de s’élargir. Depuis le 1er juin 2021, les assureurs ont l’autorisation de proposer aux épargnants un nouveau type d’unités de compte: ce sont les obligations émises par des associations ou par des fondations. L’idée du législateur est de faciliter le financement des organismes caritatifs. Reste qu’en pratique, ces derniers n’ont pas vocation à générer des profits et que leur capacité à offrir un rendement attractif est limitée. À l’inverse, le risque de perte pour l’épargnant est bien réel puisqu’une association peut faire faillite. Pour l’heure, aucune unité de compte de ce type n’a vu le jour. Si c’est le cas, aucun épargnant ne pourra placer plus de 10% de l’encours de son contrat d’assurance-vie sur cette catégorie d’obligations “solidaires”.
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