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La reprise qui, dans le monde, a suivi la crise sanitaire se solde par une flambée de l’énergie et des matières premières, la saturation des transports maritimes et des difficultés d’approvisionnement pour certains fabricants. La guerre en Ukraine aggrave cette pression sur les prix.
De quoi pousser l’inflation à des niveaux inconnus depuis longtemps: près de 3% sur l’année 2021 en France, près de 5% en zone euro. Impossible de savoir si cette situation est durable ou non.
– Cette hausse des prix est encore plus pénalisante pour les épargnants qui ont investi sur les fonds en euros d’assurance-vie, ces supports à capital garanti sur lesquels l’assureur verse des intérêts chaque année.
– Leurs économies perdent de plus en plus vite en pouvoir d’achat car le rendement de ce placement est nettement inférieur à l’envolée du coût de la vie.
– En 2020, en moyenne, le rendement était de 1,10% seulement, avant prélèvements sociaux et fiscalité, selon le site Good value for Money, spécialisé dans l’assurance. “En 2021, il devrait même chuter sous la barre des 1%”, prévoit Cyrille Chartier-Kastler, fondateur de ce site. Soit deux points de moins que l’inflation.
Notre conseil: Si vous voulez une garantie en capital ou placer de l’argent pour une courte durée, l’assurance-vie en euros reste le meilleur placement. “Mais il n’est plus conseillé de l’utiliser pour faire fructifier une épargne à moyen ou long terme”, insiste Yves Gambart de Lignières, conseiller en gestion de patrimoine indépendant.
• Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont connu depuis dix ans un très grand succès car elles procurent des revenus réguliers aux épargnants. Celles investies dans les bureaux et les commerces rapportent toujours plus de 4% par an, avant fiscalité et prélèvements sociaux. Ces sociétés gèrent en effet des patrimoines immobiliers dont elles reversent les loyers aux souscripteurs.
• Mais aujourd’hui, avec l’essor du télétravail, les entreprises réduisent leurs surfaces de bureaux, notamment en Île-de-France. Les locaux non loués sont plus nombreux, les loyers plafonnent et il faut faire cadeau de plusieurs mois “gratuits” pour attirer les locataires.
Dans le même temps, les petits commerces et les centres commerciaux souffraient eux aussi de la pandémie, qui a favorisé le commerce en ligne. Les recettes locatives engrangées par certaines SCPI ont donc baissé.
• Néanmoins, la plupart d’entre elles ont bien résisté, notamment en puisant dans leurs réserves financières pour maintenir le revenu versé aux souscripteurs: il représentait 2,1% de la valeur des parts au premier semestre 2021 (soit 4,2% en rythme annuel), avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Presque autant qu’avant la crise sanitaire.
• C’est sans doute pour cette raison que les épargnants ont recommencé en 2021 à acheter des parts de SCPI de bureaux, malgré la crise, mais à un rythme plus faible qu’avant. Ils s’orientent aussi vers des SCPI spécialisées, sur l’immobilier lié à la santé ou la logistique (entrepôts…).
Notre conseil: Privilégiez la souscription des SCPI dans un contrat d’assurance-vie: vous bénéficierez ainsi de la fiscalité plus favorable de ce support. Entre le fonds en euros, au rendement très faible, et les unités de compte boursières, plus risquées, les SCPI offrent un juste milieu sans équivalent.
– SCPI Denormandie, un avantage fiscal à la clé. Ces SCPI collectent de l’épargne pour acheter un grand nombre de logements afin de diversifier leur portefeuille. Votre versement donne droit à la réduction d’impôt. Si vous préférez ne vous occuper de rien, il est possible d’acheter des parts de SCPI Denormandie.
Le plan d’épargne en actions (PEA) est moins utilisé que l’assurance-vie pour investir sur des fonds boursiers. Motif? Il n’offre pas d’exonération de droits de succession, et n’accepte que les actions européennes, alors que dans l’assurance-vie, il est possible de souscrire des fonds plus diversifiés (obligations, actions américaines, asiatiques, etc.).
Mais les frais sur le PEA sont beaucoup moins élevés que sur un contrat d’assurance-vie. Et l’exonération d’impôt sur le revenu sur les gains est totale après cinq ans (hors prélèvements sociaux), alors qu’elle est limitée sur l’assurance-vie.
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De très rares contrats d’assurance-vie en euros prévoyant un taux minimum garanti jusqu’à la fin du contrat offrent encore des rendements supérieurs à l’inflation, de même que certains plans épargne logement très anciens, à plus de 3% l’an.
En revanche, les PEL ouverts depuis seulement quelques années qui rapportent 2% ou 2,5% avant prélèvements sociaux ne l’emportent plus sur l’évolution du coût de la vie.
• Le prix des maisons s’envole.
– L’engouement des Français pour la pierre ne s’est pas démenti pendant la pandémie. Mais, depuis le confinement de mars 2020, l’envie de se mettre au vert et l’essor du télétravail les ont incités à acheter surtout des maisons, en périphérie de la capitale ou des grandes villes, et des résidences secondaires, à la campagne ou sur le littoral.
– L’afflux d’acheteurs, parfois peu regardants et pressés, a fait monter les prix de ces biens. Selon les notaires, le prix des logements anciens en province avait bondi de 8,8% au troisième trimestre 2021 par rapport à la même période un an plus tôt, et ceux des maisons se sont même envolés de 9,4%.
• Ce dynamisme peut inciter les investisseurs à se tourner vers l’immobilier ancien.
– Aujourd’hui, l’investissement locatif est d’autant plus attrayant qu’il reste possible d’emprunter à très bas coût. Selon le courtier en crédit Meilleurtaux, sur quinze ans, avec un bon dossier, vous pouvez encore décrocher un crédit, hors assurance, à moins de 1%.
• L’investissement locatif dans le neuf étant moins intéressant désormais, certains épargnants en quête d’aides fiscales se tournent vers le dispositif Denormandie (du nom de l’ancien ministre du Logement), qui gagne en notoriété. Le nombre de villes, petites ou moyennes, éligibles à cet avantage fiscal augmente rapidement.
– Ce dispositif permet d’acheter un logement (maison ou appartement) pour le rénover et bénéficier d’une réduction d’impôt. Elle peut représenter jusqu’à 21% du prix du bien, en fonction du nombre d’années de location (douze ans maximum).
– Les travaux doivent représenter au moins 25% de l’opération et améliorer la performance énergétique du logement.
– Pour profiter de l’avantage fiscal, vous devez en outre louer le bien à des personnes dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds, à des loyers eux aussi plafonnés. Mais en pratique, dans la plupart des villes concernées, ces plafonds sont supérieurs aux loyers de marché et aux revenus d’une grande majorité de ménages.
– “Les espoirs de plus-values sont probablement moins importants que dans les grandes villes, souligne Jack Dupe, directeur de l’Agence départementale d’information sur le logement du Maine-et-Loire. Mais le prix d’achat raisonnable permet souvent d’obtenir des rendements locatifs attrayants.”
Notre conseil: Pour bien investir, choisissez une ville dont vous connaissez le marché immobilier et la demande locative, et où vous saurez trouver des entrepreneurs fiables pour les travaux. Et n’hésitez pas à aller sur place pour éviter toute mauvaise surprise…
Loyers non encadrés. Autre atout de l’investissement en ville moyenne: il y est rarement envisagé d’encadrer les loyers, alors qu’à la suite de Paris, un nombre croissant de grandes métropoles adoptent ou envisagent un encadrement des loyers. Ce qui peut freiner la hausse des loyers, même si l’inflation accélère, et qui pénalise les propriétaires.
• Après un trou d’air au printemps 2020, les marchés boursiers se sont envolés pendant la pandémie. En 2021, le CAC 40, l’indice phare de la Bourse de Paris, a même battu son record historique.
– Pourquoi? Parce que les banques centrales européenne et américaine maintiennent des taux d’intérêt très bas pour soutenir l’économie, ce qui lamine le rendement de nombreux placements financiers concurrents.
– Les investisseurs n’ont d’autre choix que d’aller en Bourse acheter des actions d’entreprises s’ils souhaitent un placement financier rentable.
• Les épargnants investissent donc eux aussi de plus en plus en Bourse à travers les contrats d’assurance-vie multi-supports où leur sont proposés des fonds dits “patrimoniaux”, très diversifiés ou “prudents”, qui limitent les risques, mais aussi des fonds boursiers plus offensifs (qui progressent davantage quand la Bourse monte, mais peuvent aussi perdre plus si elle baissait).
– Aujourd’hui, 38% des sommes placées en assurance-vie s’orientent vers les unités de compte, c’est-à-dire principalement ces fonds boursiers, et, plus marginalement, les SCPI.
– “Les épargnants ont d’ailleurs de moins en moins le choix”, relève Cyrille Chartier-Kastler. “La plupart des assureurs n’acceptent en effet plus de nouveaux versements seulement sur le fonds en euros des contrats d’assurance-vie: ils exigent qu’au moins une partie de l’épargne nouvelle aille vers les unités de compte.”
• Cette prise de risque a été jusqu’à présent récompensée. Les fonds investis en actions européennes, par exemple, ont gagné 51% ces cinq dernières années (performances arrêtées à fin octobre 2021) selon les statistiques de l’entreprise financière Six Group. Mieux encore, un épargnant qui aurait investi sur un fonds d’actions américaines aurait quasiment doublé sa mise dans la même période.
• Mais les unités de compte sont presque toujours dépourvues de garantie en capital. Il est donc possible de subir des pertes si la Bourse flanche. Pour limiter les risques, les assureurs proposent de répartir l’épargne sur plusieurs fonds différents. Certains offrent même des gestions clé en main, où un spécialiste répartit pour vous votre capital entre différents fonds.
– Une autre façon d’investir en limitant les risques est de choisir un fonds “à formule”, doté d’une garantie en capital totale ou partielle à une échéance donnée, par exemple cinq ans plus tard. Il est conseillé de bien lire le document d’information visé par l’AMF (Autorité des marchés financiers) pour mesurer le gain à espérer et les risques pris.
– “Soyez également prudents avec les fonds obligataires ou ceux qui comptent beaucoup d’obligations d’État”, suggère Yves Gambart de Lignières. Si la persistance d’une forte inflation poussait à la hausse des taux d’intérêt, ces obligations, déjà peu rentables aujourd’hui, subiraient des pertes en capital.
Notre conseil: Comme le suggère Yves Gambart de Lignières, “avant d’investir, demandez-vous quel niveau de perte vous pourriez momentanément accepter si la Bourse plongeait. Cela vous permet de mieux cerner le risque que vous êtes prêt à prendre”.
Si vous détenez encore un contrat d’assurance-vie uniquement en euros, sans autres supports d’investissement, il est possible – sans perdre les avantages fiscaux anciens – de transférer votre épargne sur un contrat plus moderne, chez le même assureur. Vérifiez cependant que vous n’aurez pas de frais à payer, que les unités de compte proposées seront attrayantes et que le nouveau fonds en euros restera bien rémunéré.
Les prix des logements neufs battent des records, en raison de leur rareté et de la hausse des coûts de construction entraînée par la flambée des matières premières. De quoi décourager d’acheter neuf ou de faire construire pour louer ensuite; d’autant que le gouvernement a réduit ces dernières années l’attrait du dispositif Pinel, qui offre une réduction d’impôt pour ce type d’investissement.
Cet avantage fiscal n’est plus accordé pour les maisons et il est limité aux biens situés dans les marchés locatifs les plus tendus, donc les plus onéreux à l’achat. Il doit d’ailleurs être remanié en 2023.
Cet article est paru dans le magazine Notre Temps , N°627 – Découvrez les offres d’abonnement
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